Comment est imposée la vente d’un bien après le décès de l’usufruitier ?

Comment est imposée la vente d’un bien après le décès de l’usufruitier ?
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Sachez que des règles spécifiques s’appliquent pour déterminer le montant de la plus-value imposable lorsque vous décidez de vendre un logement (bâti ou terrain) suite au décès de l’usufruitier.

Déterminer la plus-value réalisée par la vente du bien

Pour calculer la valeur ajoutée c'est-à-dire la plus-value de votre bien, vous devez déterminer la différence entre le prix auquel vous le vendez et le prix auquel vous l’avez acheté. Le prix de vente correspond au prix convenu avec l’acheteur diminué des frais que vous avez supportés (commissions de vente, certifications et diagnostics obligatoires).

Les modalités de calcul sont plus compliquées lorsque le logement a connu un démembrement de propriété c'est-à-dire un partage de la nue-propriété et de l’usufruit. Le schéma le plus classique est le suivant : suite à une donation ou à une succession, vous êtes devenu nu-propriétaire d’un logement, puis au décès de l’usufruitier, vous en avez récupéré la pleine propriété. Si vous souhaitez vendre le bien, vous devez prendre comme prix d’achat sa valeur en pleine propriété à la date à laquelle le bien est entré dans votre patrimoine. Ce prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % et de certaines dépenses de travaux pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.

Bon à savoir

La plus-value est soumise à une imposition forfaitaire à l’impôt sur le revenu de 19 % à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 15,5 %.

Il est possible d'être exonéré de la plus-value immobilière

La plus-value brute ainsi déterminée est corrigée d’un abattement pour durée de détention. L’exonération est totale après 22 années de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 années pour les prélèvements sociaux. Pour un logement vendu après réunion de la propriété au décès de l’usufruitier, il convient de prendre comme point de départ à ce délai de détention, la date d’acquisition de la nue-propriété.

Références juridiques

  • BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 n°220 et 350
  • BOI-RFPI-PVI-20-20-20150410 n°40

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