Comment vendre un logement occupé ?

Comment vendre un logement occupé ?
partage(s)

Un propriétaire a le droit de vendre un logement qu’il loue. Cependant, certaines conditions doivent être respectées. Droit de préemption du locataire, décote du bien immobilier... SeLoger vous dit tout !

Vendre un logement occupé, c’est possible mais...

Un propriétaire-bailleur a tout à fait le droit de vendre un logement occupé. Néanmoins, avant de le mettre sur le marché, il doit proposer le bien au locataire en place. En dehors de cela, le propriétaire n'a pas d'obligation particulière à respecter, puisqu'il n'a pas à donner congé à son locataire actuel. Par ailleurs, dans le cas d’un bien vendu occupé, le bailleur n’a pas à prévenir le locataire de la mise en vente du logement, puisque celui-ci continuera de payer son loyer au futur acquéreur. De son côté, l'occupant est contraint de laisser un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire (hors dimanche) : cette obligation est valable uniquement si elle a été notifiée dans le bail.

Bon à savoir

Dans le cas où un immeuble entier appartient à un seul propriétaire, celui-ci doit mettre l'immeuble en copropriété avant la première vente. Une fois cela fait, le locataire en place dispose d’un droit de préemption.

Si vous souhaitez vendre le logement vide : votre locataire est prioritaire

Un propriétaire-bailleur, qui désire se séparer d'une maison ou d'un appartement qu'il loue, a la possibilité de le vendre vide. Néanmoins, il doit, dans un premier temps, adresser un congé avec offre de vente au locataire (au moins 6 mois avant pour une location vide et 3 mois pour une location meublée). S’il s’agit d’une location « classique » (non meublée), le locataire bénéficie d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. Trois solutions se présentent alors à lui : accepter l'offre au prix, la refuser ou entrer dans une phase de négociation. Dans ce dernier cas, le locataire n'est plus prioritaire. Le propriétaire peut donc vendre l’habitation à une personne faisant une offre au prix. Par contre, si le bailleur trouve un acquéreur à un prix plus faible, il doit en informer le locataire. Ce dernier, étant prioritaire, a 1 mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre.

Des conditions spécifiques pour les locations meublées

Dans le cas de la vente d’une location meublée, le bailleur doit adresser une lettre de congé justifié par la vente au locataire, sans être obligé de réserver la priorité à celui-ci.

Une décote varie selon certains critères si vous vendez votre logement occupé

Lorsque l'on vend une maison ou un appartement occupé, une décote variable s'applique sur le logement. Cette décote dépend avant tout de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer, du type de bien (grande surface, studio, etc.) et de l'âge du locataire. Les locataires de plus de 65 ans aux faibles revenus bénéficient d'une protection particulière, sauf dans le cas où le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et modeste. Par ailleurs, s’il s’agit d’une location meublée, aucune décote particulière n’est appliquée. En effet, la durée du bail est de seulement un an (ou 9 mois non renouvelables pour un contrat meublé spécial étudiant). Le nouvel acquéreur n'a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien. 

Le cas particulier d’une location « loi 1948 »

Pour la vente d’un bien loué en « loi 1948 », la décote peut atteindre 40 voire 50 % et l'acheteur devra attendre au moins 2 ans avant de pouvoir s’installer dans le bien.