Donation, succession, comment estimer au plus juste votre bien ?

Donation, succession, comment estimer au plus juste votre bien ?
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Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, vous devez évaluer au juste prix votre bien immobilier pour ne pas rencontrer de difficultés avec l’administration fiscale.

Les droits de donation et de succession portant sur un bien immobilier relèvent de sa valeur vénale. Cette notion sert également à évaluer le patrimoine immobilier en cas d’assujettissement à l’ISF. La valeur vénale correspond à la valeur de marché du bien, mais quelques décotes et abattements permettent de réduire l’impôt dû.

La valeur vénale n’a pas de définition juridique

La difficulté réside dans le fait qu’il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale. La Cour de cassation a tranché le débat il y a quelques années en assurant qu’elle se basait sur le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché. Le fisc invite, sur impot.gouv.fr, à se mettre à la place « d’un acheteur quelconque et non d’une personne déterminée », et ce afin d’éviter le piège facile de la valeur de convenance, la plus basse, qui débouche de fait sur une moindre taxation.  

Se baser sur le prix du marché

Le plus simple est en effet de passer par un agent immobilier. Dans certains départements, en passant par les groupements de notaires, il vous est possible de disposer d’un « argus » des dernières transactions réalisées. En Ile-de-France, ce service est payant (10 euros).

Votre maison ou votre appartement doit être évalué selon sa valeur de marché au 1er janvier de l’année concernée. La méthode la plus classique consiste à comparer des biens similaires au vôtre. Tous les paramètres doivent être pris en compte : surface, proximité des transports en commun, étage, exposition, vétusté du bien, offre commerciale, etc. Il est plus que prudent de ne pas sous-évaluer votre bien, l'administration fiscale étant de plus en plus regardante. Cette dernière dispose en effet de toutes les transactions immobilières compilées dans les bases mises à jour par les notaires français.

Conseils Seloger

Soyez le plus précis dans votre déclaration en fournissant le plus de détails possibles sur les caractéristiques de votre logement : nature de votre bien (maison, appartement), surface, nombre de pièces, situation géographique, adresse, date d'acquisition... Ce souci du détail est apprécié par l’administration fiscale… si son évaluation correspond à la vôtre ! 

« Patrim-usagers », le fisc vous aide à y voir plus clair  

Le nouveau service « Patrim-usagers » est en service depuis le 6 novembre 2013. Les informations fournies par cet outil d’évaluation portent sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel sur l’ensemble du territoire, à l’exception, pour l’heure, de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Ce nouveau dispositif répond à des finalités purement fiscales, pour établir, entre autres, une déclaration ISF ou de succession, un acte de donation, une procédure d’expropriation, etc.

Quelles sont les décotes admises par le fisc ?

Le régime applicable diffère en fonction de l’acte juridique : donation ou succession. Pour les donations, le bien doit être estimé selon sa valeur vénale au jour du don. C’est un avantage, notamment lors d’une donation-partage, qui anticipe à la fois la transmission du patrimoine et sa valeur. La donation-partage est un moyen d’anticiper la transmission de son patrimoine en évitant les inconvénients de toute succession mal préparée. A partir du montant de la valeur vénale, des corrections sont possibles :

  • Un bien peut subir une décote comprise entre 10 et 40 % sauf si l’usage en est réservé à celui qui bénéficie de la donation.
  • Un bien relevant de l’indivision doit être estimé par comparaison avec d’autres biens similaires, sauf si l’indivision résulte de la donation.
  • Aucune décote n’est admise lorsque le bail est lié à un régime d’investissement locatif (Duflot, Scellier, Périssol, etc.).

Pour les successions, le bien immobilier doit être évalué selon sa valeur vénale au jour du décès. Une décote de 20 % est applicable lorsque le bien reçu en succession correspondait à la résidence principale du défunt et qu’il continue à être occupé par le conjoint survivant ou l’un des enfants mineurs ou majeurs protégés.

Le fisc veille

Si l’administration fiscale considère que la valeur du bien déclarée par le contribuable est inférieure à son juste prix, elle doit le démontrer avant de procéder au redressement fiscal. Si le contribuable se sent lésé, il peut soumettre son litige à l’avis de la commission départementale de conciliation. Il peut aussi saisir un juge. 

Les poins clés à retenir

Il est indispensable de bien définir la valeur vénale de son bien pour faire valoir ses droits de donation et de succession. Une évaluation trop basse, permettant de moins payer d’impôt, risque de vous exposer à un redressement fiscal. Le fisc autorise cependant quelques abattements selon les cas et le devenir du bien concerné.