Immobilier : les frais à la charge du vendeur

Pour éviter les mauvaises surprises lors de la vente d'un bien immobilier, il est nécessaire d'identifier les différents frais à votre charge. © Alain Le Bot
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Lors d’une vente immobilière, certaines dépenses, comme les frais de notaire, sont à la charge de l’acheteur. À l'inverse, les charges imputables au vendeur sont, elles, parfois laissées pour compte.

Les frais des diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers ont pour but d’informer l'acheteur potentiel sur l’état du logement. Certains sont obligatoires pour tous les logements, d'autres seulement dans certains cas précis. Ils doivent être effectués par des professionnels et sont à la charge du vendeur. Les diagnostics sont indispensables à la signature de l’acte de vente final et on retrouve notamment :

  • le diagnostic plomb ;
  • le diagnostic termites ;
  • le constat de performance énergétique ;
  • l’état d’amiante ;
  • l’état de l'équipement intérieur de gaz ;
  • l’état de l'équipement intérieur d'électricité ;
  • l’état des risques naturels et technologiques ;
  • l’état du système d'assainissement non collectif.

Conseils SeLoger

Pour réaliser un diagnostic immobilier, notre partenaire, AlloDiagnostic, est à votre disposition.

Les honoraires d’agence immobilière

Si, pour vendre votre logement, vous avez recours à une agence immobilière, celle-ci va vous facturer des honoraires calculés au prorata du montant de la vente. La valeur de ces commissions dépend de chaque professionnel et du type de contrat signé (simple, exclusif, etc.). Elle peut varier entre 3 et 10 % du prix total de la vente. En France, le droit à la commission est subordonné à la conclusion de l’opération visée, ainsi qu’à sa constatation dans un acte regroupant l’engagement des parties. Pour une cession immobilière, par exemple, les honoraires d’agence sont versés après la signature chez le notaire du contrat de vente définitif. Si le vendeur a conclu plusieurs accords non exclusifs avec différentes agences immobilières, la commission ne sera versée qu’à celle par l’entremise de laquelle l’opération de vente a effectivement été conclue.

La TVA immobilière

Elle ne concerne que les biens de moins de 5 ans vendus par des professionnels et s'élève à 20 % du prix de vente, auxquels s'ajoutent les charges (soustraction faite de l’impôt déjà versé sur les travaux). Cependant, si la vente est destinée au logement social, la taxe est réduite à 5,5 %.

Les charges de copropriété

Ce sont les dépenses liées au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble ou la résidence abritant le logement. La charte de copropriété fixe les droits et obligations des copropriétaires et établit la quote-part qui incombe à chacun, en fonction du lot qui est le sien. On parle alors de tantièmes de charges. En règle générale, c’est le propriétaire au moment de l’appel de fonds qui doit régler ces sommes. Concernant les charges prévisionnelles, dues le 1er jour du trimestre de la vente, c’est celui qui est copropriétaire à ce moment-là qui doit s’en acquitter. Toutefois, vous pouvez prévoir de les répartir au prorata temporis lors de la signature du compromis de vente. Dans la pratique, le notaire adresse au syndic un « état daté » qui contient des informations telles que :

  • le montant des charges restant à régler sur le lot vendu ;
  • le montant des travaux prévus ;
  • le solde des sommes versées par le copropriétaire en provision ou acompte ;
  • les détails du budget prévisionnel, etc.

Les frais de remboursement anticipé et de mainlevée d'hypothèque

Si vous êtes concerné par un emprunt immobilier servant à couvrir l’achat du bien que vous vendez, la structure vous ayant accordé le crédit peut vous réclamer des frais de remboursement anticipé. De même, si ce prêt est garanti par une hypothèque, vous devrez également vous acquitter des frais de mainlevée d’hypothèque. Ces frais varient entre 1 et 2 % du capital emprunté.

Bon à savoir

Vous êtes dispensé du paiement des indemnités de remboursement anticipé si vous vendez votre bien pour l’une des raisons suivantes :

  • décès de l’un des co-emprunteurs ;
  • cessation forcée de l'activité professionnelle ;
  • changement de localisation professionnelle.

L'impôt sur les plus-values potentielles

Si vous réalisez une plus-value à la revente de votre bien, vous devez payer une taxe de 34,5 % (taux forfaitaire retenu par le notaire comprenant 19 % d’impôt et 15,5 % de charges sociales) sur le bénéfice. Cependant, de nombreux cas d’exonération existent :

  • cession de votre résidence principale ;
  • cession d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 € ;
  • cession d’un logement détenu depuis plus de 15 ans, ou depuis plus de 30 ans pour ceux vendus à partir du 1er février 2012 ;
  • en cas d’expropriation, à condition de réinvestir l’indemnité dans un délai d’un an ;
  • cession d’un logement par un individu détenteur d’une carte d’invalidité ou touchant une pension vieillesse.

Bon à savoir

L'administrateur fiscal vous permet de déduire le coût global des diagnostics de la plus-value immobilière soumise à l’impôt, à condition que les frais engendrés ne soient pas pris en compte dans le calcul de votre impôt sur le revenu.

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