Le guide pour bien vendre votre logement. ©Tilio & Paolo

Le guide pour bien vendre votre logement

Michel Léchenault 10 déc 2021
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Connaître les prix du marché, passer par un professionnel ou non pour vendre, valoriser votre maison ou votre appartement pour le présenter sous son meilleur jour, pour bien vendre votre logement, suivez le guide !

Mettre votre logement en vente

Pour vendre votre maison ou votre appartement rapidement et au prix du marché, il est impératif de savoir combien il vaut. S’il est possible de réaliser une estimation en ligne de son bien, il est toutefois préférable de faire appel aux services d’un agent immobilier. Celui-ci pourra se charger non seulement de l’estimer mais aussi de le vendre.

Les diagnostics immobiliers

Parce qu’ils fournissent à l’acquéreur de précieuses informations (consommation en énergie, présence d’amiante ou de termites, état de l’installation électrique...) sur le logement dont il vient de faire l'acquisition, les diagnostics immobiliers constituent un maillon essentiel de la chaîne immobilière.

L’offre d’achat et le compromis de vente

Un acheteur vous a présenté une offre d’achat ? Libre à vous de la refuser, de l’accepter ou de faire une contre-proposition. Vous avez accepté son offre ? Vous voilà contractuellement liés. Il va maintenant falloir passer à l’étape suivante : signer le compromis de vente. No stress, on vous en explique les tenants et les aboutissants.

Le logement est en location

S’il est tout-à-fait possible de vendre un logement qui est déjà loué, cela nécessite tout de même de suivre scrupuleusement certaines règles. En effet, le fait qu’un bien soit occupé oblige son propriétaire à accomplir un certain nombre de démarches et à respecter certains délais. Les voici.

La vente définitive de votre logement

Ça y est, vous avez décidé de vendre votre logement ! Peut-être même l’avez-vous déjà vendu ? Dans tous les cas, nous vous adressons toutes nos félicitations. Parce que vous allez très probablement vous poser tout un tas de questions légitimes et que vous n’avez pas de temps à perdre, nous y avons (déjà !) répond...

Vendre son logement est une belle aventure qu’il faut bien préparer pour éviter quelques déconvenues. ©Getty

Définissez le prix de votre logement à vendre

L’une des premières étapes pour vendre son logement consiste à déterminer un prix de vente. Mais cette opération ne se fait pas à la légère et sans outil ni avis, car si vous souhaitez vendre au plus vite, vous devez fixer un prix juste et cohérent. Pour ce faire, penchez-vous sur l’état du marché immobilier de votre commune d’une part, et de votre quartier d’autre part. Utilisez l'estimation en ligne de SeLoger qui permet d’obtenir une première estimation réaliste. N’hésitez pas à faire appel à un ou plusieurs professionnels, comme des agents immobiliers ou des experts immobiliers. Ces derniers prennent en compte un nombre très important de critères objectifs pour déterminer un prix juste, qui vous garantit de vendre rapidement.

Choisissez le professionnel qui va vous accompagner

Pour vendre rapidement son logement, il est indispensable d’être accompagné par un agent immobilier. Ce dernier est un professionnel qui connaît le marché immobilier sur le bout des doigts et qui bénéficie d’un important réseau à la fois de collaborateurs mais aussi de prospects, ce qui vous assure des visites régulières et des conseils avisés tout au long du mandat. A ce titre, pensez à vous renseigner au sujet des différents mandats de vente, qui se distinguent les uns des autres :

  • Le mandat simple vous accorde la plus grande liberté : vous pouvez faire appel à autant d’agences immobilières que vous souhaitez et même entreprendre la vente de votre logement par vous-même simultanément.
  • Le mandat semi-exclusif vous accorde la possibilité de vendre le logement par vous-même, mais vous ne confiez le mandat de vente qu’à l’agence avec laquelle vous signez le contrat.
  • Le mandat exclusif vous engage à ne confier la vente de votre logement qu’à une seule et même agence, et vous ne pouvez vendre le bien par vous-même. Ce mandat peut vous paraître contraignant au premier abord, mais il s’agit pourtant de celui qui permet de vendre le plus rapidement.

Choisissez un agent immobilier de quartier, qui est implanté dans le même secteur que votre logement et qui a une bonne réputation.

Réalisez les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant de vendre le logement, vous devez fournir au futur acquéreur une série de diagnostics immobiliers qui lui permettent d’en savoir plus au sujet de l’état du logement, de son environnement, de son isolation et de ses performances :

  • Le calcul de la surface en loi Carrez si votre logement se situe dans un immeuble collectif.
  • Le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE).
  • Le diagnostic amiante.
  • Le diagnostic plomb.
  • Le diagnostic termites le cas échéant.
  • Le certificat d’état des risques naturels.
  • Le diagnostic gaz.
  • Le diagnostic électrique.
  • Le diagnostic pour assainissement non collectif le cas échéant.
  • L’information sur les mérules le cas échéant.

La durée de validité de ces diagnostics immobiliers varie, ainsi que leurs tarifs. Ils doivent, obligatoirement, être effectués par un diagnostiqueur certifié, et le prix est généralement dégressif en fonction du nombre de diagnostics que vous demandez.

Préparez votre logement pour les visites

Pour que le logement suscite le coup de cœur rapidement, il est indispensable de le préparer avant chaque visite. La priorité sera bien évidemment de ranger chaque pièce, d’ouvrir tous les volets pour améliorer la luminosité, de nettoyer au maximum. Mais vous pouvez aller plus loin pour faciliter la capacité des visiteurs à se projeter : mettez en place les astuces issues du home staging afin que le logement paraisse plus spacieux et dépersonnalisé. Pour ce faire, retirez les meubles trop encombrants, ne conservez que les meubles épurés et de taille raisonnable, retirez les objets et éléments trop personnels comme les photos, les objets de décoration, les cadres colorés, les éléments de rangement pour enfant dans les pièces de vie, etc. Cela facilitera la circulation dans le logement, et l’attention des visiteurs ne sera pas détournée par vos affaires personnelles.

Si votre logement a du mal à se vendre, pensez à faire appel à un home stager professionnel qui saura le mettre en valeur.

La négociation avec l’acquéreur

Une fois qu’un visiteur souhaite acheter votre logement, il vous fait une offre d’achat qui doit être réalisée par écrit, idéalement par l’intermédiaire de l’agent immobilier qui va coordonner les négociations. Si l’acquéreur vous fait une proposition au prix, vous n’aurez pas d’autre choix que de l’accepter, et vous pourrez officialiser votre accord. Mais dans la plupart des cas, les acquéreurs font une proposition en-deçà du prix fixé par le vendeur, et c’est là que la négociation prend toute son importance. Pour l’aborder sereinement, commencez par évaluer le prix de vente : avez-vous fixé un prix juste et cohérent, sur les conseils de l’agent immobilier ? Avez-vous fixé un prix supérieur aux estimations en ligne et données par les professionnels ? Sachez également qu’en moyenne, la marge de négociation s’élève à 4 %, il est important de connaître cette information pour faire son choix. Enfin, soyez objectif et sachez entendre les arguments de l’acquéreur : quel est l’état général du logement ? Nécessite-t-il des travaux ? Et surtout, l’offre d’achat intervient-elle après seulement quelques jours de mise en vente ou le logement est-il en vente depuis déjà plusieurs mois ?

Signez l’avant-contrat : compromis ou promesse de vente ?

Les négociations ont abouti à un accord et vous vous apprêtez à signer l’avant-contrat qui va sceller votre accord. Mais en réalité, il en existe deux, et ils n’entraînent pas les mêmes conséquences pour le vendeur :

  • Le compromis de vente engage les deux parties, puisqu’en le signant, le vendeur s’engage à vendre le logement à l’acquéreur signataire du contrat, et l’acquéreur s’engage également à acheter le logement pour lequel il signe le compromis.
  • La promesse de vente est une promesse unilatérale, dans la mesure où ce contrat n’engage que le vendeur. Ce dernier s’engage donc à vendre son logement à l’acquéreur, mais l’acquéreur en revanche peut encore se rétracter et ne pas acheter le logement.

Les deux avant-contrats doivent néanmoins contenir certaines informations, comme l’identité des parties, la description précise du logement en vente, son prix, ainsi que les conditions suspensives.

Bien que le compromis engage les deux parties, l’acquéreur bénéficie malgré tout d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement, sans contrepartie.

Préparez-vous à la signature chez le notaire

L’ultime étape de la vente d’un logement est bien entendu la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, qui intervient généralement 3 mois après la signature de l’avant-contrat. Vous devez fournir tous les documents que le notaire vous demande avant cette signature, car il doit constituer un dossier contenant des documents obligatoires permettant notamment de réaliser le transfert de propriété. Pendant cette période, pensez également à évaluer le montant des honoraires de l’agent immobilier afin de connaître la somme que vous allez réellement obtenir à l’issue de la vente.

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