Les 5 infos clés pour vendre un bien en SCI

Les 5 infos clés pour vendre un bien en SCI

La société civile immobilière (SCI) présente de multiples avantages pour acheter et gérer des biens immobiliers en commun. La vente de tout ou partie de ce patrimoine impose de bien connaître certaines règles.

1 - La vente d'un immeuble entier requiert l'unanimité

Lorsque tous les associés manifestent leur accord pour procéder à la vente d'un immeuble détenu par la SCI (et qui peut constituer tout ou partie de son capital), la procédure se déroule d'une façon particulièrement simple. La signature de l'acte de vente devant le notaire se déroule de la même façon qu'une vente de particulier à particulier. Il est fréquent, par exemple, qu'un immeuble détenu en SCI et servant de résidence principale à des parents soit revendu à leur décès par leurs enfants, après redistribution des parts entre ces derniers.

2 - La vente de parts individuelles peut être refusée

Si un seul des associés souhaite vendre ses parts sociales, il convient de garder à l'esprit que les autres propriétaires peuvent éventuellement s'y opposer ! La SCI étant un contrat intuitu personae, chaque associé conserve le libre choix de ne pas se voir imposer un nouveau venu. Les modalités exactes varieront en fonction des statuts de la société : la décision pourra ainsi être prise par le vote des associés (dont le principal concerné) à l'unanimité ou à la majorité absolue, voire par simple décision unilatérale du gérant désigné.

3 - Vente d'un immeuble ne vaut pas dissolution de la SCI

La société civile immobilière possède son existence juridique propre, en dehors de la personnalité de ses associés et des immeubles détenus. Il ne suffit donc pas de vendre l'immeuble géré en commun pour mettre automatiquement un terme à la SCI. Le gérant, après la vente, devra prendre le soin d'organiser une assemblée générale pour prendre cette décision à l'unanimité, en nommant par ailleurs un liquidateur pour procéder aux formalités d'usage et à la répartition des éventuelles parts restantes.

4 - Avant toute démarche, relisez les statuts

Partant du principe que leurs parts sociales leur appartiennent en propre, beaucoup d'associés s'imaginent, à tort, avoir tous les droits pour en disposer comme bon leur semble. Relisez les statuts dans un premier temps, puis agissez en fonction ! En témoigne Gérard, 56 ans et propriétaire de l'ancienne résidence familiale du Maine-et-Loire à hauteur de 25% des parts : « par commodité, la gérance avait été confiée à l'époque à mon frère aîné, qui peut statuer seul sur l'intégration d'un nouvel associé. J'ai donc pris le soin de lui exposer mon projet de vente bien en amont, pour le préparer à l'idée ».

5 - Anticipez l'impact fiscal de l'opération !

La vente unilatérale de parts sociales est soumise, tout comme la vente commune, à l'imposition sur les plus-values, lesquelles se calculent par la différence entre le coût d'acquisition et le prix de vente des parts sociales. Certaines situations permettent de minorer la facture, notamment si le vendeur a déjà été imposé pour des bénéfices non perçus ou s'il déduit un déficit. 

Les points clés à retenir

  • On distingue la vente en commun et la vente de parts par un seul associé.
  • Un associé doit obtenir l'agrément pour vendre.
  • La fiscalité n'est pas neutre et doit être soigneusement anticipée.