Quelles conditions respecter lorsque vous vendez une maison grevée d’une servitude ?

Quelles conditions respecter lorsque vous vendez une maison grevée d’une servitude ?

La maison que vous vendez est grevée d’une servitude de passage ? Sachez que la loi vous impose d’en informer explicitement l’acquéreur, la servitude étant considérée comme accessoire au bien immobilier.

Vente immobilière : la servitude se transmet avec la propriété du bien

Considérées comme accessoires à la propriété du bien, les servitudes grevant un bien y sont attachées et se transmettent à l’acquéreur en même temps que le droit de propriété lui-même. La servitude s’impose donc à l’acquéreur. Les servitudes légales s’imposent à l’acquéreur sans que celui-ci puisse y renoncer. En revanche, les servitudes conventionnelles ne s’imposent à l’acquéreur du bien que si elles ont été publiées au fichier immobilier ou si elles ont été mentionnées expressément dans l’acte de vente.

Bon à savoir

Les servitudes sont dites légales lorsqu’elles ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. Les servitudes sont dites conventionnelles lorsqu’elles ont été établies d’un commun accord entre deux propriétaires de fonds voisins.

Le vendeur doit obligatoirement informer l’acquéreur

L’article 1638 du code civil impose au vendeur de transmettre à l’acquéreur toutes informations utiles à sa prise de décision concernant l’existence d’une servitude. D’un point de vue très général, il est légalement considéré que le consentement d’un acquéreur doit être éclairé et ne pas être vicié. Le vendeur est tenu d’une obligation de bonne foi, vis-à-vis de son cocontractant, et ce même dès la négociation. À défaut de respecter ces obligations, le risque encouru est l’annulation de la vente sur le fondement des vices du consentement. La cour d’appel de Nîmes l’a rappelé : le dol doit être retenu à l’encontre d’un vendeur ayant délibérément caché à l’acquéreur le fait qu’une canalisation passait sous le terrain et que cette situation l’opposait à la mairie depuis plusieurs mois. Il convient donc d’être extrêmement précis dans les informations que vous communiquerez à votre acquéreur sur l’existence d’une servitude. Pensez bien à les faire retranscrire par écrit dans la promesse de vente et dans l’acte authentique.

Références juridiques

  • Articles 1104, 1112-1, 1130 et 1638 du code civil
  • CA Nîmes, 1re ch., sect. A, 27 avr. 2010, n°08/00354.