La vente d’un bien loué n’est pas nécessairement le chemin semé d’embûches que l’on s’imagine parfois. Il convient simplement de se poser les bonnes questions avant d’engager la procédure.
Puis-je attendre la fin du bail de location ?
Si vous en avez la possibilité, la méthode la plus simple consiste à donner congé à votre locataire actuel à l’expiration du bail. Vous pourrez ainsi vendre le logement vide, sans subir aucune décote. Rien d’évident, cependant, si vous avez un besoin urgent de vendre, rappelons en effet qu’un bail de location vide dure par exemple trois ans, et que le congé doit être donné au locataire au moins six mois avant la fin du bail.
Ou dois-je vendre tout de suite ?
L’autre solution consiste à vendre le bien avec le locataire. L’opération ne suscitera normalement aucune difficulté particulière, dans la mesure où le locataire est à jour de ses loyers. Vous trouverez nécessairement un acheteur intéressé, au détriment toutefois du prix de vente puisqu’une décote s’appliquera. Il n’est pas légalement obligatoire de prévenir le locataire, mais vous avez tout intérêt à le faire : d’abord parce qu’il pourrait être intéressé par l’achat du bien, et aussi, plus prosaïquement, parce que vous devrez vous arranger avec lui pour les visites (au moins deux heures par jour ouvrable).
Mon locataire a-t-il un droit de préemption ?
En cas de congé pour vente, et conformément à loi du 6 juillet 1989, le locataire bénéficie automatiquement d’un droit de préemption de deux mois. La notification du propriétaire, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, obéit un formalisme précis et est assimilable à une offre de vente que le locataire a la liberté d’accepter ou de refuser.
En cas de vente en cours de bail, la préemption ne s’applique, selon la loi du 31 décembre 1975, que lors de la division d’un immeuble auparavant détenu par un seul propriétaire, c’est-à-dire lorsque ce dernier décide de vendre tout ou partie des logements et de faire passer l’immeuble en copropriété.
Le congé pour vente
Antoine, 43 ans, notaire dans l’Aveyron, prévient des risques encourus par un propriétaire peu soigneux : « Un congé pour vente mal rédigé, ou un prix proposé visiblement excessif expose le propriétaire à une contestation du locataire devant le juge, et à la nullité éventuelle de l’ensemble de la procédure de vente avec un autre acheteur. »
A quelle décote dois-je m’attendre ?
Si le locataire reste, le montant de la décote appliquée sur le prix sera variable. Elle dépendra notamment de la durée restante du bail, du niveau du loyer pratiqué par rapport au marché, ainsi que de l’âge du locataire. Les locataires âgés de plus de 70 ans et disposant de ressources modestes (moins de 1,5x le SMIC) devront être aidés dans leur recherche d’un nouveau logement par le prochain bailleur, si du moins ce dernier souhaite leur donner congé.
Le propriétaire peut se séparer à tout moment de son bien. Toutefois, s’il n’attend pas le départ du locataire, il pourra s’exposer à une légère décote du prix de vente.
Les points clés à retenir :
- Si le vendeur n’est pas pressé, il peut donner congé à son locataire dans les délais légaux.
- S’il veut aller plus vite, il doit vérifier si la vente donne un droit de préemption au locataire.
- Une décote est à prévoir si le locataire reste dans les murs.
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