Acheter en viager libre ou occupé : quelle solution choisir ?

Viager libre ou occupé ? En tant qu’acquéreur, tout dépend de vos priorités personnelles. © Kzenon
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Le viager, dans sa forme la plus connue, peut rebuter de nombreux acheteurs qui ne souhaitent pas attendre le décès du vendeur pour occuper leur bien. Le viager « libre », à l’inverse, vous permet de prendre immédiatement possession des lieux. Comment ça marche ?

Une vente en viager se distingue d’une transaction immobilière classique

En échange de son bien, le vendeur reçoit non seulement un capital initial (le « bouquet ») mais aussi une rente versée par l’acheteur jusqu’à sa mort. Le viager représente donc une solution très intéressante pour toutes les personnes âgées souhaitant sécuriser une source de revenus au cours de la dernière période de leur vie. Pour cette raison, le vendeur d’un bien en viager porte également le nom de « crédirentier », en ce sens qu’il est le créditeur de la rente versée par l’acquéreur du bien. Ce dernier, à l’inverse, est appelé le « débirentier », puisqu’il est le débiteur de cette même rente viagère. Les échéances de paiement, selon les cas, peuvent être mensuelles, trimestrielles ou encore annuelles. Ce sont les « arrérages ».

Bon à savoir

Le montant de la rente, en toute logique, est d’autant plus élevé que le vendeur renonce à un grand nombre de ses droits. Il peut tout d’abord espérer une somme plus élevée s’il se contente d’un droit d’habitation plutôt que de réclamer la conservation de l’usufruit.

Le viager libre, pour jouir immédiatement du bien

Le viager dit « libre » est le plus intéressant du point de vue de l’acheteur. Dès la signature de l’acte de vente, ce dernier peut disposer du bien en toute liberté. Il peut par exemple y emménager avec sa famille et en faire sa résidence principale, ou encore décider de le louer à une tierce personne. Le vendeur, quant à lui, s’engage à quitter les lieux contre le paiement du bouquet et de la rente.

Les viagers libres sont, de loin, les moins répandus. Les rares études disponibles sur le sujet indiquent généralement qu’ils représentent moins de 10 % du total des transactions viagères. Rien d’étonnant à cela : les vendeurs sont généralement très attachés à l’idée de rester à leur domicile pour profiter de leurs vieux jours, et consentiront rarement à une autre solution.

Viager occupé : le vendeur conserve un droit d’habitation

Dans l’écrasante majorité des cas, le vendeur va céder son bien sous la forme d’un « viager occupé ». Concrètement, il se réserve alors un « droit d’habitation » dans l’acte de vente, ce qui lui permet de continuer à occuper les lieux jusqu’à son décès. Dans l’hypothèse où le vendeur occupe la maison ou l’appartement avec son conjoint, il peut également étendre ce droit d’habitation pour qu’il reste valable jusqu’au décès de l’un et de l’autre. Attention : si les droits consentis par l’acheteur du bien se limitent à ce simple droit d’habitation, le crédirentier pourra uniquement continuer à jouir du bien pour son usage personnel et celui de sa famille. Conformément à l’article 631 du Code civil, il lui sera interdit de mettre le bien en location.

Bon à savoir

Au-delà du droit d’habitation, le vendeur peut demander à conserver l’usufruit du bien. Cela implique en particulier qu’il pourra mettre le bien en location s'il le souhaite. Cette solution, la plus favorable au vendeur, n’est pas recommandée pour un acquéreur : suite au décès du crédirentier, le nouveau propriétaire pourra rencontrer des difficultés s’il souhaite faire quitter les lieux au locataire pour emménager.

Comment sont réparties les charges entre l'acheteur et le vendeur ?

  • Le viager libre : l’intégralité des charges relatives au logement incombe immédiatement à l’acheteur. Ce dernier devra donc s’acquitter aussi bien des gros travaux que des petites tâches d’entretien, mais régler aussi la taxe foncière et la taxe d’habitation (s’il habite lui-même sur place).
  • Le viager occupé est plus spécifique. Le crédirentier, qui continue à habiter le bien, a des obligations assez comparables à celles d’un locataire : il doit prendre en charge les petits travaux d’entretien et s’acquitter bien sûr de sa taxe d’habitation. Le débirentier, en ce qui le concerne, devient financièrement responsable des plus gros travaux (murs porteurs, toiture…) et du règlement de la taxe foncière.

Les points clés à retenir

Viager libre ou occupé ? En tant qu’acquéreur, tout dépend de vos priorités personnelles. Votre choix pourra se porter légitimement sur l’un ou l’autre selon que vous cherchez à acquérir une résidence principale ou simplement à réaliser un bon investissement locatif.

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