Acheter un logement en viager : le bon plan ?

Acheter un logement en viager : le bon plan ?

L’acquisition d’un bien immobilier en viager présente de nombreux avantages tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Ce type de transaction intéresse de plus en plus de Français, alors pourquoi pas vous ? 

Le viager : un principe simple

Dans le cadre d’un viager, un vendeur âgé cède la propriété de sa résidence principale à un acheteur. La transaction inclut un versement initial en capital, surnommé le « bouquet », puis le versement d’une rente à vie par l’acheteur, généralement indexée sur l’augmentation du coût de la vie (taux d’inflation). Le vendeur, par ailleurs, conserve le droit d’occuper le logement jusqu’au jour de sa mort. Ce n’est qu’après le décès que l’acheteur récupère la pleine et entière propriété du bien.

Jusqu’au décès du vendeur, les charges liées au logement sont réparties : la taxe d’habitation ou les petits travaux d’entretien restent payés par l’occupant des lieux, tandis que la taxe foncière et les gros travaux sont du ressort de l’acheteur. Dès la transaction, le bien disparaît du patrimoine du vendeur, qui n’a plus la possibilité de le louer ou, bien évidemment, de le transmettre à ses descendants.

Par opposition à ce viager « occupé », on peut noter l’existence d’une autre variété plus rare, le « viager libre », grâce auquel l’acheteur peut occuper immédiatement le logement contre le versement d’une rente à vie à l’ancien occupant.

Chiffres clés

  • 95 % des viagers sont « occupés ». Seuls 5 % sont signés pour un bien libre de toute occupation.
  • 2550 ventes en viager ont été réalisées en France en 2006. Les spécialistes estiment que l’activité, depuis, a considérablement augmenté, avec au moins 4000 ventes en 2012.
  • A peine un tiers à un quart des vendeurs, pourtant, arriveraient pour l’instant à trouver un acheteur.

Une transaction gagnante pour l'acheteur et le vendeur

Même si beaucoup s’en défendent, le viager reste incontestablement un investissement spéculatif réalisé par l’acheteur, qui parie sur un décès précoce du vendeur. Plus ce dernier meurt tôt, et plus le coût de revient total du logement sera faible pour l’acheteur.

Pour autant, le viager est une opération beaucoup plus éthique et équilibrée qu’on ne le pense généralement. Du point de vue du vendeur, notamment, la rente constitue un apport inestimable pour compenser une retraite souvent bien faible, et lui assure ainsi une existence décente jusqu’à sa mort avec la possibilité, in fine, de financer plus facilement un séjour en maison de retraite. L’avantage pour l’acheteur, quant à lui, est bien connu : le prix de vente d’un bien immobilier en viager est en moyenne inférieur de 40 à 60% du prix du marché.

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Pour bien acheter en viager, l’idée est de se baser sur les tables de mortalité éditées régulièrement par l’Insee pour comparer le coût de revient attendu du bien (le bouquet additionné du cumul des rentes versées, inflation comprise) avec le prix d’achat. 

Alain. M, Notaire à Melun

Diversifiez vos investissements dans plusieurs viagers

Le risque n’est jamais tout à fait absent lors d’une transaction en viager : l’acheteur, nécessairement, aura la crainte que son crédirentier dépasse les prévisions les plus optimistes sur son espérance de vie, voire même… qu’il lui survive !

Pour dissiper les craintes des acheteurs et satisfaire les nombreux vendeurs qui arrivent sur le marché, plusieurs institutions financières et sociétés de gestion ont récemment lancé des fonds communs sous la forme de SICAV, ou de fonds de capital-investissement. L’idée est simple et efficace : investir dans un grand nombre d’achats en viager afin de mutualiser les risques liés à la longévité des crédirentiers, puis revendre les biens après le décès. L’Autorité des Marchés Financiers, toutefois, réserve pour l'instant l’achat de parts dans ces fonds d’un nouveau genre aux seuls investisseurs « professionnels », qui peuvent déjà justifier d’un portefeuille d’actifs confortable (supérieur à 500 000 €) ou d’une expérience dans le monde de la finance.

Il reste malgré tout possible de tenter l’aventure entre particuliers via la création d’une société civile immobilière (SCI), et l’achat d’au moins quatre ou cinq biens.

Les points clés à retenir

Un prix d’achat fortement minoré, une propriété pleine et entière pour l’acheteur au bout de quelques années… Le viager se révèle une piste extrêmement intéressante pour celui qui n’est pas pressé et souhaite, par exemple, acquérir une résidence principale ou un bien locatif pour ses propres vieux jours.