Acquéreur ou vendeur : à qui s’adresse la vente en viager ?

Acquéreur ou vendeur : à qui s’adresse la vente en  viager ?

Complément de retraite pour les deux parties au contrat, investissement patrimonial pour l’acquéreur, rester chez soi pour le vendeur cédant en viager occupé. Autant de raisons de regarder cette vente atypique tout en prenant de part et d’autre de sérieuses précautions.

Le viager a été mis à mal par le film « Le Viager », caricature humoristique et par l’histoire de Jeanne Calment qui vend à 90 ans sa maison en viager qu’elle occupera jusqu’à 120 ans. Au-delà de ces anecdotes exceptionnelles, le viager présente de nombreux avantages pour les deux parties au contrat.

Avant tout, il faut déchiffrer le vocabulaire

D’un côté, il y a l’acquéreur appelé débirentier puisqu’il doit honorer sa dette. De l’autre, le vendeur dit crédirentier qui va toucher un bouquet et/ou une rente. Le crédirentier peut vendre occupé et dans ce cas, il reste chez lui jusqu’à son décès ou vendre libre.

Le bouquet, c’est la somme payée comptant par le débirentier à son crédirentier. Cette somme n’est pas obligatoire puisque la vente peut être convertie uniquement en rente. Les professionnels recommandent toutefois ce bouquet qui constitue un pécule pour le vendeur qu’il est libre ou non de donner à ses héritiers. Le bouquet représente traditionnellement 40 % du bien acquis. Mais le montant varie souvent en fonction de l’âge du crédirentier : plus il est jeune, plus le montant du bouquet est important.

La rente, c’est une somme que le débirentier verse à son crédirentier. S’il a versé un bouquet, le montant de la rente qui peut être mensuelle, trimestrielle ou semestrielle, est déduit du bouquet. Le montant de la rente, indexée annuellement sur les prix à la consommation, est fixé en fonction de l’âge du vendeur selon des tables de mortalité données par les compagnies d’assurance.

Témoignage

Misez sur plusieurs petits viagers

« Une stratégie intéressante consiste à mutualiser plusieurs petits viagers. Le débirentier mutualise l’espérance de vie et diversifie ses placements. De plus, un achat dans une ville de province dynamique promet souvent une hausse de la valeur du bien dans les années à venir »

Benjamin Mabille, gérant de BM Finance

Les points forts pour les acheteurs…

  • Vous  devenez propriétaire avec un montant faible qu’est le bouquet et un montant de la rente pouvant être inférieur à une mensualité. Sans compter que vous n’avez pas besoin de demander un crédit.
  • Vous vous constituez une épargne de long terme sans passer par la case crédit.
  • Vous pouvez céder votre viager sous certaines conditions.

… et les points faibles

  • Compte tenu de l’aléa sur la durée de vie, vous risquez de surpayer le bien en cas de longévité du vendeur.
  • Vous devez vous acquitter des gros travaux et de la taxe foncière.
  • Vous êtes responsable du paiement de la rente en cas de défaillance du nouvel acquéreur après la revente du contrat de viager.
     

Les points forts pour les vendeurs…

  • Vous percevez une rente à vie, réversible sur votre conjoint et indexée.
  • Vous restez dans votre logement si vous vendez en viager occupé.
  • Vous n’êtes pas imposé sur le bouquet et êtes partiellement imposé sur votre rente selon votre âge sachant que la fraction imposable diminue avec l’âge.
  • vous disposez de garanties en cas de non paiement de la rente (clause résolutoire, privilège du vendeur).

… et les points faibles

  • Vous n’êtes plus propriétaire, le transfert de propriété à votre débirentier ayant été fait lors de la signature de l’acte authentique.
  • Vous ne connaissez pas la solvabilité des héritiers de l’acquéreur en cas de disparition prématurée de ce dernier.
  • Vous ne pouvez pas récupérer les rentes impayées au-delà de 5 ans.

Les points clés à retenir

Que vous soyez vendeur (débirentier) ou acheteur (crédirentier), pour réussir votre « viager », il faut veiller à établir un contrat équitable entre les deux parties et prendre toutes les garanties possibles.