Comment réussir son achat en viager ?

L’avantage du viager occupé est qu’il permet d’obtenir une décote d’environ 30 % sur le prix du logement. © Image Source
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Parce qu’il permet à une personne âgée d’augmenter ses revenus tout en restant dans son logement, le viager séduit de plus en plus de seniors. Du côté des acheteurs, certaines précautions doivent être prises.

Estimer le bien à son juste prix

Dans le cas d’un projet de contrat d’achat en viager, l’estimation du bien immobilier qui fera l’objet de la transaction revêt une importance qui est loin d’être négligeable. En effet, c’est notamment sur la base du prix de vente que seront calculés non seulement le « bouquet », c’est à dire la somme qui sera payée au jour de la signature de l’acte de vente, mais aussi la rente viagère qui sera versée périodiquement au crédirentier.

S’il est possible de négocier librement le montant du « bouquet », il convient de ne pas se montrer trop gourmand. En effet, un logement, qui aurait manifestement été sous-évalué et auquel correspondrait un « bouquet » d’un montant dérisoire, éveillerait aussitôt les soupçons de l’administration fiscale et risquerait de faire réagir les héritiers du crédirentier.

Bon à savoir

Pour un viager, le « bouquet » correspond le plus souvent à 30,% de la valeur estimée du bien immobilier. La rente se calcule, quant à elle, sur les 70,% qui restent.

Garder l’évolution de la rente viagère sous contrôle

Parce que le fioul est indexé sur le cours du baril pétrole, il permet à ses utilisateurs de voir leur facture de chauffage fondre à vue d’œil. Mais en cas de remontée brutale du prix du pétrole, ils risqueraient fort de déchanter. Eh bien, pour un contrat de vente en viager, c’est à peu de choses près la même chose.

Viager occupé
La rente viagère est indéxée sur le coût de la vie ou l'indice de référence des loyers.

Rappelez-vous que le crédirentier n’accepte de devenir quasi « locataire » de son logement qu’en échange pour lui de percevoir une rente. Celle-ci lui assurera un complément de retraite et augmentera ses revenus. Or il se trouve que le montant de cette rente mensuelle est le plus souvent indexé sur un indice laissé au libre choix des cocontractants. C’est la raison pour laquelle il est préférable, par mesure de sécurité et afin de ne pas avoir de mauvaise surprise en voyant le montant des rentes devant être versées augmenter lourdement en cours de viager, de les indexer sur le coût de la vie. Certains préfèrent toutefois l’indexer sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour info, le montant de la rente viagère devant être versée tous les mois (ou tous les trois mois) au crédirentier se détermine en s’appuyant sur plusieurs facteurs :

  • la réversibilité de la rente,
  • la nature du droit de jouissance du débirentier (usufruit ou droit d’usage et d’habitation),
  • l'âge du crédirentier (plus il est âgé, plus les arrérages seront élevés),
  • le taux de rendement du bien.

Chiffre clés

Moins de 1 % des transactions en France sont effectuées en viager.

Ne pas sous-estimer les charges

Il est important de rappeler que si les réparations et l’entretien courant du logement et le paiement de la taxe d'habitation demeurent à la charge du crédirentier, les grosses réparation sont à la charge du débirentier. En clair, si vous optez pour un bâtiment dont l’état nécessitera de gros travaux (ravalement de façade, réfection de la toiture, etc.), votre compte en banque risque d’en pâtir.

La capacité financière du débirentier à pouvoir verser régulièrement sa rente au crédirentier ne doit pas être prise à la légère. En effet, si d’aventure vous vous trouviez dans l’impossibilité de payer, la vente pourrait s’en trouver annulée. Une « clause résolutoire » insérée dans de nombreux contrats de vente en viager autorisera le crédirentier à reprendre son bien au cas où ses rentes cesseraient d’être versées. De même, si les parties l’ont prévu au contrat, le crédirentier pourrait aussi conserver le « bouquet » en cas de résiliation du contrat de vente.

Le risque est que le vendeur vive de longues années 

Les statistiques sont formelles : les Français(es) vivent de plus en plus vieux, d’où un risque accru de tomber sur un crédirentier qui serait doté d’une longévité hors du commun. Dans le film Le Viager, un médecin (Michel Galabru) achète en viager la maison d’un vieil homme (Michel Serrault) dont il est persuadé qu’il ne fera pas de vieux os. Or il s’avère que le crédirentier finit centenaire et survit à son débirentier, mis sur la paille par toutes les rentes qu’il a dû verser… Dans la réalité, il semblerait toutefois que ce risque soit plus réduit qu’on ne le pense. En effet, à partir de 90 ans, beaucoup de crédirentiers partent en maison de retraite. Le débirentier peut alors louer le bien et amortir ainsi le versement de la rente viagère.

Le viager avec Michel Serault
Le viager un film de Pierre Tchernia avec Michel Serrault.

Les points clés à retenir

  • Veiller à acheter le bien à sa vraie valeur.
  • Garder le contrôle des rentes et de leur montant.
  • Bien appréhender les charges.

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