Hervé Lapous : « le viager demeure plus que jamais un bon placement »

Hervé Lapous, directeur Viagers Lapous. © DR
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Pour un acquéreur, le viager permet de se constituer un patrimoine à moindre coût et d’éviter la case crédit. Mais l’aléa de la durée de vie du vendeur demeure la condition sine qua non de cette forme de vente. Hervé Lapous, du cabinet Lapous, nous livre ses conseils.

SeLoger. Le viager suscite un nouvel engouement. Qu’est-ce qui justifie ce regain d’intérêt de la part des acquéreurs ?

Hervé Lapous. Le viager est une forme particulière de transaction puisque l’acquéreur, au lieu de souscrire un crédit pour acheter, va régler son achat par une rente  et par un bouquet sachant que le bouquet n’est en aucun cas obligatoire. Dès lors, les acquéreurs peuvent se constituer un patrimoine, notamment lors d’un viager occupé et ne pas avoir à solliciter leur banque. Ce qui, en ce temps où les banques sont très sélectives sur les dossiers, permet d’échapper à leurs fourches caudines.

Existe-t-il différentes formes de viagers ? si oui, comment choisir ?

H.L. Il existe deux formes de viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, l’acquéreur peut occuper le bien immédiatement ou le louer. Dans le second cas, le vendeur reste dans les lieux et l’acquéreur ne pourra le reprendre qu’au décès du vendeur. Tout dépend de la stratégie de l’acquéreur. Le prix n’est pas non plus le même. Autant la décote est importante en viager occupé puisqu’il n’y a pas jouissance immédiate et elle tient compte de l’âge du vendeur : plus le vendeur est jeune, plus la décote est importante.

 Le viager occupé constitue la quasi-totalité de ce marché. Le viager libre représente environ 1% du marché »

La décote d’un viager occupé dépend de l'âge du vendeur.

Entre le bouquet et la rente, quel est le bon compromis pour l’acheteur ?

H.L. Le bouquet n’est en rien obligatoire mais la plupart des vendeurs veulent une partie de la cession en bouquet pour en disposer comme ils veulent. Il représente le plus souvent entre 20 et 30 % du bien. Mais ce bouquet varie souvent en fonction de l’âge du vendeur : plus celui-ci est jeune, plus le bouquet est important.

Comment celle-ci est-elle calculée ?

H.L. Dans le cadre d’un achat avec bouquet, le montant de la rente porte sur le capital restant. La rente est fixée en fonction de l’âge du vendeur selon des tables de mortalité fixées par les compagnies d’assurances. Elle est indexée chaque année.

Echapper au joug de la banque ne veut pas dire ne pas payer la rente ?

H.L. Absolument pas et l’acquéreur également appelé débirentier a bien une dette à rembourser vis-à-vis de son vendeur. Celle-ci s’appelle la rente. Et d’ailleurs, s’il s’avisait de ne plus la payer, des garde-fous existent : la clause résolutoire qui prévoit l’annulation automatique de la vente dès l’instant où le vendeur ne respecte pas ses engagements. Et le privilège du vendeur qui, en cas d’impayés de rentes peut conduire jusqu’à la vente aux enchères du bien avec remboursement au vendeur du prix de la cession.

 En  cas de non-paiement de la rente de la part de l’acquéreur, des garde-fous existent pour protéger le vendeur »

Le vendeur ou crédirentier peut faire jouer la clause résolutoire ou le privilège de vendeur.

Peut-on acheter dans n’importe quelle condition ?

H.L. Absolument pas. La vente en viager repose sur l’aléa de la durée de vie. Le cas échéant, cette vente est annulée. Deux cas de nullité  de la vente peuvent être invoqués par les héritiers du vendeur. D’une part lorsque le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte de vente, auquel cas la loi considère que l’évènement était prévisible. D’autre part,  lorsque l’acquéreur savait que son vendeur était atteint d’une maladie grave.

Peut-on acheter partout en viager ?

H.L. En théorie, bien sûr mais en pratique les acquéreurs recherchent un bien à potentialité de valorisation et donc se positionnent davantage sur l’Ile de France, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, Lyon, Nantes.

Hervé Lapous, fondateur du cabinet Viagers Lapous

Le cabinet Viagers Lapous, dirigé par Hervé Lapous, existe depuis 1980 et s’est forgé une expertise sur ce segment de marché.