Une vente en viager peut-elle être annulée ?

Une vente en viager peut-elle être annulée ?
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Que ce soit pour un défaut de paiement de la rente, ou que son prix ait été sous-évalué ou encore que le vendeur soit atteint d'une grave maladie au moment de la signature du contrat, il est possible, à tout moment, d'annuler une vente en viager.

1. Le défaut de paiement de la rente viagère

Lors de la signature d’un contrat de vente en viager, les deux parties s’accordent pour fixer ensemble les termes du contrat, et notamment du point de vue financier. Les besoins du vendeur sont donc analysés, celui-ci peut demander ou non le versement d’une somme de départ (le bouquet), qui lui permettra de se constituer un capital. Mais le versement d’un bouquet de départ ne constitue pas une obligation formelle : le crédirentier peut également renoncer au versement d’un bouquet afin d’obtenir une rente plus élevée, cette rente étant versée mensuellement.

Le montant de la rente et celui d’un éventuel bouquet sont donc fixés d’un commun accord, et le contrat de viager contient une clause résolutoire, portant sur la possibilité pour le crédirentier d’annuler la vente en cas de défaut de paiement de la part du crédirentier. Il s’agit du motif d’annulation le plus courant. Une fois celle-ci prononcée par un juge, non seulement le vendeur récupèrera la propriété de son bien, mais il conservera également le bouquet et les rentes déjà versées, à titre d’indemnisation.

Bon à savoir

La résolution du contrat pour cause de défaut de paiement doit être validée par un juge.

2. Le vendeur est mourant au moment de la vente

Le contrat de viager est lié à la longévité du vendeur, ce qui signifie que la survenance de son décès doit être imprévisible. Ainsi, la vente ne pourra avoir lieu ou sera annulée si le vendeur est mourant ou gravement malade au moment de la signature du contrat. Il est à noter également que la vente sera annulée si l’acquéreur était au courant que le vendeur était atteint d’une maladie pouvant entraîner son décès.

Bon à savoir

La vente sera annulée si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature du viager, d’une maladie dont il était atteint au moment de cette signature.

La rente fixée au moment de la signature est notoirement trop faible

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties, dans la mesure où la valeur vénale du bien vendu est prise en compte, ainsi que celui du bouquet, si l’acquéreur le verse. Une fois le contrat signé, le vendeur dispose de 5 ans pour contester la vente, s’il s’aperçoit que celle-ci a été conclue à un prix dérisoire, vraisemblablement trop faible. Mais il ne peut se contenter d’affirmer que le prix fixé était trop bas. Pour que sa demande soit valable, il doit avoir été lésé d’au moins 7/12e du prix du bien. Cette lésion, que l’on nomme rescision de la vente pour cause de lésion, doit être étudiée et validée par le tribunal de grande instance (TGI), et elle donnera également lieu à une expertise de trois experts de justice.

Références juridiques

  • Article 1964 du Code civil, portant sur la nullité du viager dès lors que le débirentier avait connaissance de la gravité de la maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature du contrat.
  • Article 1975 du Code civil disposant que la vente ne peut être validée si le vendeur est mourant ou très malade.
  • Articles 1674 et 1685 du Code civil, disposant que le crédirentier peut demander l’annulation du viager dans les 5 ans suivant la signature, s’il s'estime lésé d’au moins 7/12ème du prix du bien.

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