Viager occupé ou nue-propriété : quelle option choisir pour investir dans l'immobilier ?

Viager occupé ou nue-propriété : quelle option choisir pour investir dans l'immobilier ?
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L’acquisition d’un bien en viager occupé ou en nue-propriété sont deux façons d’investir dans la pierre. Dans les deux cas, vous n’aurez pas la jouissance immédiate du bien que vous aurez acquis. Explications.

Le viager permet d'obtenir une décote de 30 % sur le bien immobilier

Acquérir un bien en viager vous permet, comme pour l’acquisition en nue-propriété, une décote importante, de l’ordre de 30 % en moyenne, et les transactions ont généralement lieu par l’intermédiaire d’une agence spécialisée.

Lors d’un achat en viager, l’acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) une somme de départ appelée le  « bouquet ». A l’issue de ce premier versement, il s’engage également à verser une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès, mais il s’engage également à régler la taxe foncière, les charges et les travaux de la copropriété, le cas échéant. Au décès du vendeur, l’acheteur deviendra pleinement propriétaire du bien.

Conseil SeLoger

Si vous achetez un bien en viager, il est recommandé que vous soyez au moins 20 ans plus jeune que le vendeur. Ce n’est pas une garantie absolue, mais une façon de mettre toutes les chances de votre côté pour que le coût total de la transaction soit inférieur à la valeur du bien.

Généralement le vendeur continue d’occuper le bien, c’est ce que l’on appelle le viager occupé. Cependant, il arrive de pouvoir conclure à un viager libre, ce qui signifie que l’acheteur peut occuper le bien immédiatement, sans attendre le décès du vendeur. Il continuera malgré tout à lui verser la rente viagère conclue au départ.

Contrairement à la nue-propriété, l’acheteur n’a aucun moyen de savoir à quel moment il deviendra propriétaire du bien qu’il a acheté. Cette échéance est donc aléatoire et bien que la majorité des transactions se solde par une décote intéressante pour l’acheteur, il arrive également que l’opération soit moins rentable que prévu.

En ce qui concerne la fiscalité, l’acheteur devra s’acquitter des droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente. Le vendeur, de son côté, est redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières dans les conditions de droit commun. Enfin, la rente que perçoit le vendeur est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, après la prise en compte d’un abattement calculé selon l’âge du vendeur au moment de la vente.

Acheter en nue-propriété
90 % des ventes en viager sont réalisées « occupées ».

L’achat en nue-propriété : entre 15 à 20 ans pour devenir propriétaire

La nue-propriété consiste en un montage financier qui scinde la propriété d’un bien en deux. Elle est alors répartie entre un particulier épargnant (le nu-propriétaire) et un investisseur institutionnel (le bailleur usufruitier).

Durant une période de 15 à 20 ans, le bailleur usufruitier prend en charge la gestion et la location du bien, perçoit les loyers issus de la location et s’acquitte des charges liées à celle-ci, comme s’il était pleinement propriétaire, et le nu-propriétaire ne profite pas du logement acquis. Mais au terme de la période de démembrement de 15 à 20 ans, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Ce montage financier offre de nombreux avantages. Vous acquerrez un bien avec une décote généralement comprise entre 40 et 50%, et vous savez dès le départ quand vous recouvrirez la pleine propriété du bien à une date définie. De plus, durant tout le temps que dure le démembrement, vous ne vous occupez de rien car seul le bailleur usufruitier se charge de la location, de la gestion et de l’entretien du bien.

D’un point de vue fiscal, sachez que vous ne paierez aucun impôt sur les loyers durant la période de démembrement car vous ne percevez aucun revenu locatif. Enfin, vous ne serez pas redevable de l’ISF sur la valeur du bien que vous détenez en nue-propriété. A l’issue de la période de démembrement, vous redevenez pleinement propriétaire du bien à sa valeur vénale, sans les droits de mutation.

Les points-clés à retenir

Le point commun entre l’achat en nue-propriété et l’achat en viager réside dans le fait que l’acheteur ne peut pas jouir du bien qu’il a acheté immédiatement. Comptez entre 15 et 20 ans pour un achat en nue-propriété, et un temps indéterminable à l’avance pour un achat en viager. Dans l’absolu, l’achat en nue-propriété comporte moins de contraintes et la fiscalité est plus avantageuse que lors d’un achat en viager. 

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