Crédit immobilier : avez-vous intérêt à renégocier ?

Pour que l’opération soit bénéfique, l’écart des taux doit se situer autour de 1 point. © Goodluz
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Les taux des crédits immobiliers repartent à la baisse en revenant à leur niveau d'août 2013 : à 3 %, en moyenne d’après l'Observatoire Crédit Logement-CSA. Est-ce pour autant suffisant pour renégocier un crédit immobilier ?

Avec de tels taux, nombreux sont les propriétaires qui songent à faire jouer la concurrence ou à renégocier leurs prêts immobiliers auprès de leurs banques. Mais avant toute décision, il ne faut pas oublier que l'écart de taux entre l'ancien et le nouveau prêt doit se situer autour de 1 point, voire de 0,7 point si la durée du crédit dépasse 20 ans, pour que l’opération soit bénéfique.

Prêt contracté récemment : un atout

Ceux qui sont dans le premier tiers de leur prêt ont également plus intérêt à renégocier car la part des intérêts dans le remboursement est plus élevée en début de période. Mais attention à ne pas être dans la première année car les frais de remboursement du crédit précédent viendraient gommer l'économie générée. En effet, l'emprunteur doit alors payer, en plus des frais de dossiers, des pénalités pour remboursement anticipé qui s'élèvent à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d'intérêts. Des pénalités qui s'élèvent à 3 000 euros pour un emprunt de 200 000 euros. L’économie sera en revanche plus conséquente pour un prêt contracté en juin 2011 à un taux moyen de 4,3 % : plus de 18 000 euros.

Bon à savoir

La bonne nouvelle de cette année 2014 : grâce aux taux toujours bas, c’est que même des crédits souscrits au 1er semestre 2012 peuvent aujourd’hui être avantageusement renégociés.

Rachat ou renégociation ?

Plus avantageux que de réduire ses mensualités, réduire la durée de remboursement à mensualités égales permet d’économiser jusqu’à 23 000 euros pour un crédit sur vingt ans, souscrit en janvier 2012 à 4,3 % et ramené sur seize ans à 2,9 %, contre 18.000 euros pour le même crédit maintenu sur vingt ans à 2,9 %.

Renégocier son prêt avec sa propre banque permettra une baisse de taux moindre (0,4 ou 0,5 point au maximum) et n’offrira pas la possibilité de jouer sur la durée de remboursement mais sur le seul montant des mensualités. En revanche, cela limite les frais.

Renégocier son assurance de prêt

La renégociation de l’assurance emprunteur en plus de celle du prêt peut être intéressante. En effet, lors de la souscription d'un crédit immobilier, la banque exige à l'emprunteur de souscrire à une assurance de prêt qui garantit à la banque une sécurité de remboursement en cas d'incapacité, d'invalidité ou de décès. Dans 3 mois, des changements vont s’opérer avec la loi Hamon. L’emprunteur ayant souscrit une assurance de prêt pourra en changer dans l’année suivant la date de signature. Les futurs acquéreurs auront ainsi plus de temps pour juger si leur choix d'assurance a été bon et comparer plusieurs offres. 

Les points clés à retenir

  • Il faut être dans le premier tiers de son crédit.
  • La différence de point doit être de 0,7 à 1 point minimum.
  • Il faut conserver le bien encore quelques années.
  • Mieux vaut réduire la durée de remboursement que les mensualités.