Crédit immobilier : comment réussir votre plan de financement ?

Crédit immobilier : comment réussir votre plan de financement ?
partage(s)

Emprunter pour acheter un bien immobilier est inévitable et même souhaitable en période  de taux historiquement bas. Encore faut-il savoir bâtir un plan de financement et faire le plein de tous les prêts et aides. SeLoger vous donne les clés.

Evaluez vos ressources

Ces ressources sont vos salaires nets mais aussi les pensions alimentaires, les rentes et les revenus de placement immobilier ou mobilier. Ces pensions ou rentes doivent cependant être intégrées avec précaution dans le plan de financement dans la mesure où elles risquent de ne pas perdurer jusqu’à la fin du crédit. En effet, sur une durée de 15 ou 20 ans, vous risquez de changer de locataire et peut être d’avoir des creux entre deux locataires. La pension alimentaire versée pour votre enfant majeur qui quitte le domicile peut lui être affectée directement, vous privant de cette ressource.

Conseils Seloger

Les banquiers recommandent de ne pas dépasser les 30% d’endettement pour garder un « reste à vivre » pour se nourrir, se déplacer, payer une école, une nounou… Ces précautions permettent d’éviter le surendettement.

Chiffrez vos dépenses

L’achat d’un bien immobilier ne se résume pas à un remboursement de mensualités. Il entraîne d’autres frais que vous devez lister :

  • les frais de notaire et les droits d’enregistrement liés à l’acquisition : autour de 3% dans le neuf et 6% et plus dans l’ancien.
  • les frais d’ouverture et d’instruction du dossier, 1 000 € au minimum
  • les frais de garantie du prêt qu’il s’agisse de l’hypothèque, d’une caution type Crédit Logement, ou du privilège de prêteur de deniers (PPD).
  • les taxes : taxe foncière, taxe d’habitation. Selon les communes, ces taxes peuvent être plus ou moins élevées.
  • les charges de copropriété à venir établies selon vos millièmes ainsi que le fonds de roulement versé lors de la signature chez le notaire.
  • les frais de déménagement et d’installation

Bon à savoir

Pour optimiser votre plan de financement, les banques utilisent la technique du lissage des prêts. Objectifs : rendre les échéances constantes sur toute la durée de votre remboursement et éviter des mensualités de départ trop importantes.

Faites le plein de tous les prêts

Vous avez la chance de pouvoir cumuler divers types de prêts, qu’ils soient aidés, règlementés ou libres.

Le PTZ+ .Il ne sert aujourd’hui que pour un achat dans le neuf. Mais il permet d’emprunter selon la zone géographique, la composition du ménage et les revenus  jusqu’à 118 470 €. Un prêt sans intérêt et avec différé  de remboursement pour les ménages les plus modestes. Il reste néanmoins un prêt complémentaire.

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est soumis à des conditions de ressources, mais peut financer 100% de l’opération, ouvre droit à des frais de dossier plafonnés à 500 € et à l’APL.

Le prêt conventionné (PC) finance, sans conditions de ressources, 100% de l’acquisition et ouvre droit à l’APL.

Le prêt épargne logement. Issu de votre épargne,  Plan (PEL) ou Compte (CEL), son taux dépend de la date de souscription et son montant est plafonné. C’est un prêt complémentaire bien vu par les banquiers car il montre votre capacité d’épargne.

Le prêt Action Logement (ex 1%) accessible à un salarié travaillant dans une entreprise de plus de 10 personnes. Son montant dépend de la zone géographique et de la politique de l’entreprise.

Le prêt fonctionnaire.

Les petits prêts délivrés par les caisses de retraite, les collectivités locales comme les départements ou les communes.

Les prêts du secteur libre. Faites jouer la concurrence pour décrocher le meilleur taux en passant notamment par un courtier.

Les points clés à retenir

  • Ne calculez pas votre endettement au plus juste.
  • N’hésitez pas à cumuler tous les prêts et toutes les aides.
  • Faites réaliser des simulations par un courtier.