Crédit immobilier : les intérêts intercalaires pris en compte dans le TEG

Votre banque ne peut encaisser que les intérêts au taux légal. © contrastwerkstatt
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La Cour de Cassation vient de rappeler qu’une approximation de Taux effectif global (TEG), dans un crédit immobilier, ne permet pas à la banque de réclamer les intérêts convenus. Elle ne peut encaisser que les intérêts au taux légal.

Crédit immobilier : les intérêts et les frais intégrés au TEG

La 1ère chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 15 décembre dernier sur les intérêts intercalaires et les frais liés à un prêt immobilier dus à la banque lors de la phase de préfinancement. Avant le premier remboursement, en cas de déblocages successifs des fonds, ces derniers doivent intégrer le TEG. Ce récent arrêt a été motivé dans le cadre d’une affaire où la banque assurait qu’elle ne pouvait prendre en compte dans le TEG les intérêts intercalaires compris entre le début des travaux et le versement du premier remboursement. Elle affirmait qu’elle ne pouvait déterminer le niveau des intérêts durant la période des travaux. Mais les juges ont estimé que la durée du préfinancement (de deux ans ici) pouvait être déterminée dans le temps.

Qu’est-ce le TEG ?

Le taux effectif global (TEG), ou taux annuel effectif global (TAEG), est le taux d'intérêt fixé par la banque ou l'établissement de crédit. Il permet d'évaluer le coût total de votre crédit lors de sa souscription.

Un taux légal de 1,01 % imposé

Avant 2014, l’intérêt légal, généralement proche de 0 %, avait été réformé. Il atteint désormais un taux avoisinant celui du coût de l’argent. S’agissant d'un particulier ou d'un consommateur ayant emprunté à un professionnel, le taux légal en 2016 était de 1,01 %, toujours très en-dessous des taux d'intérêt fixés dans les contrats. En 2010 déjà, la Cour avait indiqué que, dans le cadre d’un achat immobilier, les frais de la caution mutuelle devaient intégrer le TEG. En 2012, elle renchérissait, rappelant que toutes les dépenses que la banque décrète comme indispensables à l’octroi d'un crédit immobilier doivent être prises en compte pour la détermination du taux effectif global (frais de dossier, assurances obligatoires, etc.).

Référence juridique

(Cass. Civ 1, 15.12.2016, D 15-26.306).