Crédit immobilier : les précautions à prendre en cas de revente anticipée

Crédit immobilier : les précautions à prendre en cas de revente anticipée
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Vous n’avez pas fini de rembourser votre prêt immobilier et vous souhaitez revendre votre bien. Devez-vous attendre un certain délai ? Que faire si le montant de la revente ne couvre pas la totalité de votre crédit ? SeLoger vous dit tout.

Ne revendez pas votre logement trop rapidement

Si vous vous demandez si vous avez le droit de revendre votre bien avant la fin de son remboursement, vous pouvez vous rassurer sur ce point. Lorsque vous avez signé l’acte de vente définitif, vous avez acquis le titre de propriétaire de votre bien, même en tant qu’emprunteur. Vous pouvez donc disposer de votre logement comme vous l’entendez et rien ne vous empêche de le revendre de façon anticipée, que ce soit quelques mois seulement après l’avoir acheté ou quelques mois avant la fin du remboursement. A cet égard, notez que même une hypothèque ou une quelconque garantie prise sur la valeur de votre bien ne vous empêche pas de le revendre.

En revanche, vous devez prendre conscience que cette revente anticipée présente des risques financiers qu’il convient d’évaluer avant toute démarche, en particulier si vous décidez de revendre rapidement après avoir acheté votre logement. En effet, en France, les frais d’achat d’un bien immobilier ancien sont élevés, puisque les droits de mutation s’élèvent à 7-8 %. On estime que les frais d’acquisition d'un logment sont compris entre 7 et 15 % du prix.

Bon à savoir

En théorie, en revendant précocement votre bien, vous devrez vous acquitter des frais de remboursement anticipé. Cependant, si vous avez obtenu votre prêt depuis le 1er juillet 1999 et que la revente est due à une perte d’emploi, un changement de votre lieu d’activité ou de celui de votre conjoint, ou à votre décès ou celui de votre conjoint, ces frais ne vous seront pas réclamés.

La revente ne recouvre pas tout le crédit immobilier

Si vous décidez de revendre le bien que vous n’avez pas fini de rembourser, vous allez obligatoirement devoir vous acquitter du montant que vous devez encore à votre banque et qui constitue le capital restant dû. Dans le meilleur des cas, la revente permet de rembourser totalement le crédit immobilier, et vous pouvez même en retirer une plus-value. Mais si les prix étaient plus élevés à l’époque où vous avez acheté votre bien, il se peut que le montant de la revente soit inférieur au capital restant dû.

Cette situation s’appelle la negative equity, et c’est une situation qui peut devenir courante, car les prix ont tellement varié que certains propriétaires peuvent se retrouver face à des prix actuels du marché qui sont nettement inférieurs à l’époque à laquelle ils ont acheté leur bien. Dans un tel cas de figure, il vous faudra poursuivre le remboursement du capital restant dû après la revente du bien, ce qui peut vous mettre en difficulté.

Sachez qu’en général, les premières années de remboursement servent surtout à rembourser les intérêts, vous remboursez donc très peu de capital. C’est d’autant plus vrai qu’il y a quelques années, les banques octroyaient des prêts de 110 %, c’est-à-dire qu’elles finançaient à la fois le prix d’achat du bien et les frais d’acquisition. 

Bon à savoir

En cas de negative equity, cela ne vous empêche pas de revendre votre logement, mais il vous faudra trouver un arrangement avec votre banque afin qu’elle vous accorde un étalement des paiements, car vous devrez poursuivre le remboursement du logement dans lequel vous n’habitez plus.

Prévoyez de payer des frais de remboursement anticipé

Tout d’abord, il vous faudra relire votre contrat afin de connaître les détails sur des éventuels frais de remboursement anticipé. Mais dans la plupart des cas, il vous faudra effectivement dédommager la banque pour ce remboursement plus rapide que ce que votre contrat prévoyait.

Pour pouvoir évaluer ces frais, comptez 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit, en sachant que ce montant est plafonné à 3 % du capital restant dû. Il est donc évident que plus vous revendez votre logement tôt et plus ces frais seront importants. A l’inverse, si vous êtes proche de la fin du remboursement, ces frais ne vous coûteront pas grand-chose. Cependant, sachez que ces frais sont toujours négociables et que votre banque peut vous accorder une diminution des frais de remboursement anticipé, voire leur suppression.

Il s’agit de noter également que cette règle n’est valable que dans le cas d’un prêt à taux fixe. Si vous bénéficiez d’un prêt à taux variable, celui-ci pourra être soldé sans frais de remboursement anticipé.

Les points clés à retenir

Dans l’absolu, vous pouvez tout à fait revendre votre bien avant la fin du remboursement de votre prêt car vous en êtes le propriétaire. Il convient toutefois d’évaluer certains risques tels que le cas de la negative equity, lorsque la revente du bien ne permet pas de rembourser totalement le capital restant dû à la banque. Prenez également en compte les frais de remboursement anticipé qui peuvent être élevés si vous revendez tôt.

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