Prêt immobilier : les questions clés à se poser avant d’acheter

Un achat est-il plus intéressant financièrement qu'une location ?

Contrairement aux idées reçues, louer n’est pas toujours une mauvaise idée. Pour que l’achat soit rentable, il faut conserver son logement au moins six ans, voire huit à dix ans en cas de baisse des prix. A Paris, cette limite atteint 20 ans. La stabilité de la situation géographique est donc essentielle : les emplois sont-ils fixes ? Le bien est-il facilement louable pour en faire un investissement locatif ? Est-il possible de le revendre à un prix proche de celui de l’acquisition ?

Comment négocier ?

Les défauts du bien, comme les travaux, peuvent faire baisser le prix. Aujourd’hui, dans un marché frileux, l’offre a tendance à être supérieure à la demande. Résultat : il est plus facile pour les acheteurs de faire des propositions à la baisse, selon ce qu’ils sont prêts à mettre pour un logement.

Quel budget prévoir pour un achat ?

Emplacement, superficie, neuf ou ancien… plusieurs éléments sont à prendre en compte dans un budget. Il sera différent pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, en centre ville ou en campagne, dans un nouveau bâtiment ou un immeuble à rénover. L’autre question à se poser est : quelles mensualités semblent raisonnables ?

Quel sera le montant de l’apport personnel ?

L’apport personnel, la somme investie dans l’achat, doit couvrir les frais de notaire, de dossier et les garanties. Il doit représenter entre 10 % et 20 % du montant de l’opération. Économies, prêts aidés, déblocage anticipé de l’épargne salariale… privilégiez les aides car plus l’apport personnel est conséquent, plus le taux est avantageux.

Quelle est la capacité d’endettement ?

Très concrètement : quelle somme est remboursable tous les mois ? Les mensualités de remboursement, tous crédits confondus, ne doivent pas dépasser 33% des revenus. Mais certaines aides sont possibles : PTZ+, prêt conventionné, prêt à l’accession social, prêt d’accession à la propriété... Pour en bénéficier, adressez-vous à votre mairie ou à l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement.

Pour quelle formule de prêt opter ?

Un taux fixe est défini à la signature du contrat et ne changera pas jusqu’à la fin du remboursement : les mensualités sont connues à l’avance. Un taux révisable peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Un emprunt à taux mixte est également possible. Le niveau actuel des taux et votre sensibilité au risque seront des aides privilégiées pour choisir.