Remboursement anticipé de crédit immobilier : combien ça coûte ?
Vente du logement, nouvelle rentrée d'argent… C'est l'occasion de rembourser par anticipation un prêt immobilier en totalité ou en partie pour alléger les échéances. Mais attention, cela entraîne souvent des frais.
Indemnités dues à la banque, voire frais de mainlevée des hypothèques. Les frais liés au remboursement anticipé de crédit immobilier sont méconnus. Mais le Code de la Consommation stipule que le contrat de prêt peut interdire les remboursements inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du crédit, sauf s'il s'agit de son solde.
Pourquoi rembourser plus vite ?
Le but est de réduire le montant restant dû. Résultat : la banque prélèvera moins d’intérêts sur les prochaines mensualités et la totalité du crédit sera payée plus tôt. Les mois de remboursement gagnés permettront de diminuer le nombre de cotisations d’assurances à payer. Il suffit de faire varier le montant de la somme à utiliser pour rembourser plus vite jusqu’à atteindre le seuil équivalent au montant des frais. Pour être une opération gagnante, il faut rembourser au-delà de cette limite.
Conseil Seloger
si vous savez, en empruntant, que vous risquez de devoir rembourser beaucoup plus vite que prévu, tentez d'obtenir un emprunt sans indemnités : les indemnités des prêts à taux révisable sont souvent réduites, voire inexistantes.
Trouver un compromis
Les indemnités de remboursement anticipé sont limitées à un semestre d'intérêts sur le montant du capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Ainsi, pour un emprunt de 100 000 € contracté en 2004 sur vingt ans au taux fixe de 5 %, le remboursement anticipé la septième année exigera le paiement de 1 889,78 €.
Si le crédit a été souscrit après juillet 1999...
La banque ne peut pas réclamer d'indemnités si le remboursement anticipé est motivé par la vente du logement après un changement de lieu de travail, un décès ou une cessation forcée d'activité de l’un des conjoints.
Si la banque avait pris une hypothèque...
Il faut aller demander la mainlevée de cette sûreté, ce qui entraîne des frais. Pour l’exemple cité plus haut, ils s'élèvent à environ 610 €.
Si le crédit est remboursé sans vendre...
Les frais de mainlevée d'hypothèque peuvent être économisés. Le bien continuera d'être grevé de cette sûreté pendant la durée prévue par le prêt plus deux ans.
Des alternatives au remboursement
En cas de vente de logement hors des cas d'exonération d'indemnités de remboursement anticipé suivi du rachat d’un autre bien, il est possible d’éviter ces pénalités en faisant transférer le prêt sur le second bien. En revanche, les frais de mainlevée d'hypothèque sur le premier logement et les frais d'inscription sur le second ne sont pas évitables.
S’il n’est pas question de vendre le bien immobilier, l'option pour le remboursement anticipé lors d'une rentrée d'argent n'est pas toujours économique. Dans certains cas, il vaut mieux placer la somme d'argent tout en continuant à rembourser mensuellement le crédit. Le calcul doit se faire au cas par cas.
Les points clés à retenir
- Le remboursement anticipé entraîne des frais, plafonnés à 6 mois d’intérêts sans dépasser 3 % du capital restant dû.
- La solution n’est pas avantageuse sans vendre le logement.
- Se renseigner sur une éventuelle hypothèque de la banque et négocier ses indemnités.
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