Sandrine Allonier : « En 2017, les taux des crédits immobiliers devraient rester bas »

SeLoger. Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Vous ne vous appelez pas Madame Irma mais quelles sont vos prévisions pour 2017 ?

Sandrine Allonier. Il est difficile de prédire l’avenir. La preuve, pour 2016, personne ne s’attendait à ce que les taux d’intérêt continuent de baisser. C’est pourtant ce qui s’est produit. Les données dont nous disposons nous conduisent toutefois à penser qu’en 2017, les taux d’intérêt resteront bas. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte. Je veux tout d’abord parler de l’action que mène actuellement la Banque Centrale Européenne. En effet, son programme de rachat d’actifs contribue à ce que les taux de refinancement et des emprunts d‘État (OAT) restent peu élevés. Les banques peuvent ainsi continuer de proposer des taux de crédits très bas tout en conservant des marges convenables. À ce jour, rien ne laisse présager d’une remontée prochaine du taux des OAT. Il n’y a par conséquent aucune inquiétude à avoir quant à une brusque hausse des taux d’intérêt. 

Pas de remontée des taux à craindre pour 2017, donc ?

A priori, aucune remontée des taux n’est à prévoir dans les mois qui viennent. Pour 2017, on table plutôt sur une stabilisation des taux. Certains facteurs extérieurs peuvent toutefois venir peser sur ces taux et provoquer une légère hausse, comme une augmentation des taux de la FED (Réserve Fédérale des Etats-Unis), par exemple, ou encore une évolution des contraintes réglementaires auxquelles sont soumises les banques. En obligeant les établissements bancaires à disposer de plus de fonds propres, le Comité de Bâle provoquerait ainsi, par ricochet, une remontée des taux d’intérêt. Mais, si remontée il y a, on peut raisonnablement penser qu’elle sera pondérée. 

En 2014, sur l’antenne de BFM-TV, vous déclariez – à juste titre – qu’il « restait encore un potentiel de baisse des taux ». Deux ans plus tard, cette déclaration est-elle toujours d’actualité ?

Tout à fait. À l’horizon 2017, il reste encore un potentiel de baisse des taux. Pour s’en convaincre, il suffit de jeter un coup d’œil aux taux les plus bas que proposent les banques. En 2014, on constatait des écarts de taux considérables selon les banques. Or c’est toujours le cas aujourd’hui. Ces écarts nous montrent jusqu’où certaines banques sont prêtes à aller. Et sur quel niveau de taux leurs concurrentes sont prêtes à s’aligner. À l’occasion d’un salon immobilier, une banque a récemment proposé des taux à 0,75 % sur 15 ans ! Pour info, les taux actuels tournent autour de 1,30 % sur 15 ans. On voit bien qu’aujourd’hui, certaines banques n’hésitent pas à proposer des taux largement inférieurs à la concurrence. Concurrence qui pourrait alors être contrainte de s’aligner. On peut par conséquent déduire des taux qu'elles proposent aujourd’hui (moins de 1 % sur 15 ou 20 ans) que les banques disposent encore d'une certaine marge de manoeuvre. Il existe donc bien un réel potentiel de baisse des taux.  

Certaines banques proposent de conserver le bénéfice des taux bas actuels et de les reporter sur une acquisition future via un emprunt avec taux transférable. Cette démarche est-elle intéressante ?

Oui. Aujourd’hui, il est effectivement très avantageux de privilégier des taux transférables. Même si tout laisse à penser que l’on va rester dans un environnement de taux très bas - avec potentiellement quelques petites remontées isolées - dans les mois qui viennent, il est bien évident que personne ne peut prédire avec certitude quel sera le niveau des taux d’intérêt bancaires dans cinq, sept ou dix ans. D’où l’intérêt des prêts transférables qui offrent la possibilité de conserver un taux très bas sur une partie de son crédit.

Comment fonctionne un crédit immobilier transférable ? 

Au moment de la revente de son bien et du rachat de son nouveau logement, l’emprunteur continuera de rembourser son prêt sur la durée restante tout en gardant le bénéfice des taux « records » actuels. Et en complément, un nouveau prêt - au taux en vigueur - sera souscrit. En clair, on aura alors deux lignes de prêt : l’une aux alentours de 1 % comme cela se pratique actuellement, et l’autre aux taux applicables au moment de l’acquisition du nouveau logement. Soit de grosses économies mensuelles à la clé ! Opter pour un prêt transférable constitue clairement une véritable assurance contre une éventuelle remontée des taux. Mais toutes les banques ne proposent pas cette option.

Les taux bas actuels profitent largement aux candidats à l’acquisition immobilière. Une remontée des taux pourrait-elle compromettre la bonne santé du marché immobilier ?

Il faut bien voir que le marché immobilier est très psychologique. La moindre évolution (prix, taux, législation) peut avoir un réel impact. Une remontée des taux laisserait craindre une phase de blocage du marché. Dans un premier temps, cette hausse serait un déclencheur d’achats, comme cela avait été le cas en 2015. Juste avant l’été, quelques banques avaient remonté leurs taux, provoquant ainsi de nombreux achats immobiliers de la part d’attentistes. Mais dans un deuxième temps, cette remontée pourrait donner un coup d’arrêt au marché de l’immobilier… Même du point de vue des banques - qui gagneraient pourtant à ce que les taux remontent - la remontée devrait être progressive. Sous peine de bloquer le marché…

Est-ce que c’est le bon moment pour concrétiser un projet immobilier ? Ou cela vaut-il le coup d’attendre 2017 ?

Bien qu’en 2017, on puisse s'attendre à ce que les taux restent bas, repousser son projet d’acquisition n’a pas vraiment de sens. Tous les voyants sont actuellement au vert : les prix de l’immobilier se sont stabilisés, il existe des marges de négociation, les taux sont historiquement bas, des dispositifs efficaces ont été mis en place (PTZ, Pinel), les banques encouragent les crédits « achat-revente », etc. Bref, aujourd’hui, toutes les conditions sont réunies pour réaliser son projet immobilier. Reste juste à trouver le bien qui corresponde à ses attentes.