Comment créer un déficit foncier pour payer moins d'impôt ?

Comment créer un déficit foncier pour payer moins d'impôt ?

Pour investir dans l’immobilier tout en baissant le montant de vos revenus soumis à l’imposition, il vous suffit de créer un déficit foncier. Comment ? En investissant dans un bien à rénover et en déduisant le montant des travaux de celui des loyers perçus. 

Optez pour un bien immobilier à rénover

Pour créer un déficit foncier et annuler le montant de vos impôts, le principe est simple : il s’agit d’acheter un logement à rénover en vue de le louer, puisque les loyers que vous allez percevoir vont venir annuler le montant engagé pour les travaux. Ce système est d’autant plus avantageux que si le montant des travaux est supérieur au montant des loyers que vous avez perçus, le déficit foncier diminue le revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an, à condition que vous mettiez votre bien en location pour les 3 années suivant l’imputation. Sachez que la partie des dépenses qui excède le plafond de 10 700 € et qui ne peut pas être déduite du revenu imposable global, peut être déduite du montant des loyers perçus pour 10 ans.

Réalisez des travaux déductibles dans le logement

Pour pouvoir déduire le montant des travaux de celui des loyers perçus, encore faut-il opter pour des travaux déductibles. Ils sont nombreux, puisqu’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Ils ont donc pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien, sans modifier la consistance, l’agencement et l’équipement initial. C’est par exemple le cas de la réfection de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique, ainsi que les travaux qui visent à renforcer le confort des occupants sans transformer la structure du logement, tel que l’installation d’une douche, d’une cuisine intégrée, l’installation d’une chaudière, etc. En revanche, les travaux qui ont trait à l’agrandissement, à la restructuration totale ou à la reconstruction ne sont pas considérés comme des travaux déductibles.

Bon à savoir

Si le coût des travaux vient déduire le montant imposé des loyers ainsi que le revenu global, les intérêts d’emprunt, quant à eux, ne sont déduits que des revenus fonciers, et jamais du revenu global. Ils sont en revanche déductibles sans limitation de montant.

Déclarez vos impôts pour bénéficier d’un déficit foncier

Lorsque vous avez financé les travaux de rénovation et que le bien est loué, vous devez remplir dès la première année de location, une déclaration de revenus foncier 2044. Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, vous devez opter pour le régime réel, car c’est ce régime qui vous permet de déduire les frais et charges liées à votre bien du revenu imposable. Au bout d’un certain temps, vous ne pourrez plus bénéficier du déficit foncier qui sera apuré, et vous devrez payer l’impôt sur le revenu au titre des loyers perçus. Dans ce cas, deux possibilités s’offrent à vous :

  1. Vous pouvez revendre le bien, dont le montant de la plus-value sera néanmoins soumis à une taxe de 34,5 %.
  2. Ou alors réinvestir dans un nouveau bien à rénover, afin de bénéficier de nouveau d’un déficit foncier.

Bon à savoir

Le régime du micro-foncier ne vous permet pas de créer un déficit foncier, puisqu’il implique d’appliquer un abattement de 30 % censé couvrir le montant de vos charges, ce qui est rarement le cas lorsque des travaux importants ont été réalisés.