La loi Pinel défiscalise aussi l'immobilier ancien

Le dispositif Pinel s'applique aussi à l'immobilier ancien qui bénéficie des mêmes avantages fiscaux que dans le neuf. © Philippe Turpin
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Grâce à ses nombreux avantages fiscaux, la loi Pinel a boosté l'investissement dans l'immobilier neuf. Mais savez-vous que ce dispositif s'applique aussi à l'ancien ? Alors prêt à en bénéficier ? 

Des crédits d'impôt identiques à ceux en vigueur dans le Pinel neuf

La loi Pinel prévoit un crédit d'impôt équivalant à une certaine part de l'investissement consenti dans la construction ou la rénovation d'un logement. Les quatre principales conditions permettant l'éligibilité à la loi Pinel sont les suivantes:

  • le logement doit être situé dans une zone géographique couverte par la loi, c'est-à-dire globalement dans une zone urbaine.
  • le propriétaire doit faire louer son ou ses logements pendant au moins 6 ans.
  • les loyers ne peuvent pas dépasser le plafonnement prévu par la loi.
  • les ressources des locataires sont, elles aussi, soumises à un plafonnement.

En fonction de la durée des locations, la défiscalisation atteint entre 12 et 21 % de l'investissement : 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour un bail de 9 ans et 21 % pour 12 ans de location. 

Bon à savoir

Dans le cas de l'immobilier ancien, l'investissement prend en compte toutes les dépenses couvrant les travaux de rénovation ou d'amélioration, plus le prix d'acquisition du bien. L'assiette sur laquelle est établi le crédit d'impôt ne peut pas être supérieure à 300 000 €. Si l'investissement est supérieur la part de défiscalisation n'est calculé que pour ce montant maximal.

Les modalités d'accession au dispositif Pinel ancien

Il existe deux façons de rendre un bien immobilier ancien éligible à la loi Pinel.

  1. La première est de rénover le logement pour lui réattribuer des caractéristiques de décence qu'il ne possédait plus. Par logement décent, le décret du 30/01/2002 entend une habitation qui ne présente pas de danger ni pour la santé ni pour l'intégrité physique de l'occupant ou des occupants. Pour obéir aux critères de décence, le logement doit également posséder des locaux à usage d'habitation, en particulier une cuisine (au moins une kitchenette) et une salle de bains.
  2. La seconde manière d'accéder à la loi Pinel consiste à transformer un local pour le rendre habitable de façon permanente. On dit alors que l'on procède à un changement de destination du local. C'est entre autres le cas des bâtiments industriels transformés en lofts. L'ajout d'équipements tels qu'une salle d'eau ou une cuisine confère au local les caractéristiques de décence nécessaires pour en faire une structure à usage d'habitation.

Calcul du crédit d'impôt en Pinel ancien

Vous achetez un appartement T1 à rénover dans un immeuble ancien pour 250 000 €. Les travaux consentis pour l'améliorer, salaire de l'architecte compris, se montent à 100 000 €. Si vous louez l’appartement pendant 12 ans, vous bénéficierez d'une défiscalisation de 300 000 € (plafond du dispositif) X 0,21 soit 63 000 €, ou 5 250 € par an.

Les petites contraintes de la loi Pinel ancien

  • Le plafonnement des loyers comme des ressources 

Il est soumis aux mêmes calculs dans l'immobilier ancien que dans l'immobilier neuf. Il dépend uniquement de la situation géographique des logements concernés. La zonation    comprend 4 catégories déterminées selon la tension du marché immobilier local. Le plafonnement des loyers et des ressources est d'autant plus élevé que le marché est tendu. Le plafond varie ainsi du simple au double selon que l'on se trouve dans de petites unités urbaines (catégorie B2) ou au cœur de l'agglomération parisienne (catégorie A bis).

  • Le Pinel ancien est subordonné à des travaux de rénovation

En effet, ce ne sont pas seulement les caractéristiques de décence qui doivent être respectées, mais aussi les obligations liées au développement durable. Bien qu'elles soient moins strictes que pour le Pinel neuf, les normes environnementales pour l'immobilier ancien rénové sont restrictives (labels HPE et BBC Rénovation 2009). Des travaux considérables et coûteux doivent parfois être entrepris pour mettre les bâtiments aux normes. Cela implique une baisse de la rentabilité de l'investissement, même en tenant compte des défiscalisations. L'ampleur des coûts de rénovation est parfois telle qu'il est judicieux d'investir plutôt directement dans l'immobilier neuf.

Bon à savoir

La loi Pinel donne la possibilité de louer son bien à un proche tout en bénéficiant des défiscalisations. Il suffit que ce proche ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire.

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