Le Borloo ancien : un dispositif fiscal intéressant mais un peu oublié

Le dispositif fiscal « Borloo dans l’ancien » est peu connu pourtant il permet de déduire, du revenu imposable, une proportion importante des loyers perçus. © syrah93
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La fiscalité française comporte de nombreuses niches dans le domaine de l'immobilier locatif. Ainsi, le dispositif dit du « Borloo dans l’ancien » permet de déduire de votre revenu imposable une proportion très confortable des loyers perçus.

Borloo ancien : une déduction fiscale contre une convention avec l'ANAH

Contrairement à ce que son nom semble indiquer, le Borloo ancien s'applique en réalité indifféremment aux logements neufs ou anciens, pourvu que leur mise en location soit postérieure au 1er octobre 2006. Pour pouvoir prétendre à une déduction d'impôt, le logement doit faire l'objet d'une convention entre le propriétaire et l'agence nationale de l'habitat (ANAH), par laquelle le propriétaire s'engage à pratiquer un loyer plafonné et à accueillir un locataire dont les ressources sont inférieures à un autre plafond.

Tout comme le Pinel, les plafonds de loyers et de ressources font l'objet de déclinaisons précises en fonction de la zone de la commune concernée (A, B1, B2...) et de la composition du foyer du locataire.

Une fois la convention passée, le propriétaire peut solliciter le bénéfice de la déduction d'impôt lorsqu'il remplit sa déclaration de revenus pour l'année considérée. Il devra conserver précieusement un exemplaire de la convention comportant sa propre signature et celle du délégué local de l'ANAH. Ce document pourra faire foi auprès de l'administration fiscale.

Jusqu'à 70% de déduction sur les loyers touchés

Schématiquement, le pourcentage de déduction peut être plus ou moins important selon que le locataire est plus ou moins défavorisé. On distingue tout d'abord les conventions pour un niveau de loyer et de ressources dit « intermédiaires », qui donnent droit à une déduction de 30 % des loyers perçus dans le revenu imposable.

Si le propriétaire consent à se fixer sur un loyer et des ressources de niveau «social» ou «très social», la déduction double et passe à 60 %. A noter que le propriétaire n'aura pas la possibilité de choisir entre l'un des deux. Cette décision revient à l'ANAH, en fonction de la situation du marché et des subventions attendues par l'agence. La situation est donc moins confortable pour le propriétaire mais ce dernier bénéficie de quelques avantages, dont le tiers payant pour l'APL (l'allocation lui est versée directement, et ne passe pas entre les mains du locataire).

Lorsque, enfin, le propriétaire loue directement à un organisme public ou privé dans la perspective d'une sous-location à un ménage en difficulté (hébergement temporaire ou de secours, etc...), la déduction fiscale atteint son maximum, soit 70 %.

Exemple de l'avantage fiscal

Frédéric dispose d'un appartement inoccupé de 50 m² dans le centre-ville de Soissons (Aisne), une ville classée en zone B2. Après avoir passé une convention avec l'ANAH, il accueille un jeune couple avec un enfant, dont les revenus annuels rentrent dans le cadre du secteur intermédiaire pour cette zone (moins de 43 554 € en 2015). Le loyer exigé ne pourra pas dépasser 8,74 € du mètre carré, soit 437 € par mois au total.

  • Grâce à la déduction de 30%, Frédéric ne sera imposé que sur la base de 70% des 5244 € perçus dans l'année, soit 3670,80 €.

Les obligations du propriétaire bénéficiaire

Dans la convention passée avec l'ANAH, le propriétaire doit s'engager sur une location aux conditions convenues pour une durée minimale de six ans. La durée d'engagement passe même à neuf ans minimum si le propriétaire a, en plus, bénéficié d'une subvention de l'ANAH pour réaliser des travaux de remise en état.

Il lui est par ailleurs interdit de louer le logement à une personne qui appartient à son foyer fiscal ou à tout descendant ou ascendant. Le Borloo ancien, à ce titre, est donc un peu moins souple que la défiscalisation Pinel dans le neuf.

Le dispositif du Borloo ancien est intéressant et mérite de sortir la calculatrice. En effet, et même si vous devez faire le sacrifice de diminuer le loyer exigé pour permettre à votre bien locatif de rentrer dans les critères, vous pourriez sortir gagnant par l'effet de la forte déduction fiscale !