Les rigidités de la loi Duflot conduisent le gouvernement, dans le projet de loi de finances 2015, à optimiser cet outil de défiscalisation. Que vaut donc le nouveau dispositif Pinel, et que peuvent en attendre les investisseurs particuliers ?
Une réduction d’impôt modulable sur 6 à 12 ans
Le dispositif Pinel offre une plus grande latitude aux bailleurs pour définir les contours de leur projet, notamment quant à leur durée d’engagement et au montant de leur réduction d’impôt. Ils peuvent désormais s’engager à acheter un bien pour le louer selon les conditions du dispositif pendant une durée maximale de 12 ans. En contrepartie, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt égale à 21 % du prix de revient du bien (coût de l’achat tous frais inclus), étalée sur ces douze ans. La réduction tombe à 18 % pour une durée de neuf ans, et à 12 % pour une durée de six ans.
Quels sont les principaux avantages du Pinel ?
Le Pinel présente le gros avantage de faciliter la constitution d’un patrimoine à moindre frais, puisque la réduction d’impôt et les loyers compensent en grande partie le coût d’achat du bien, et ce, tout en protégeant l’avenir financier du foyer, puisque le prêt doit être accompagné d’une assurance décès-invalidité. Le libre choix de la durée d’engagement est idéal pour obtenir une bonne visibilité de l’opération dans les années précédant la retraite.
41 400 € de réduction d'impôt
Véronique et Didier, domiciliés à Hazebrouck dans le Nord, sont âgés respectivement de 50 et 52 ans. Ils décident de faire l’acquisition d’un T2 à Lille pour 230 000€, frais de notaire inclus, et de le louer aux conditions Pinel pour 9 ans. Ils auront donc droit à une réduction d’impôt de 18 % sur ce montant, soit 41 400 € étalés sur la période (4 600 € par an).
Les conditions à respecter
Le Pinel, comme le Duflot, soumet l’avantage fiscal au respect de trois plafonds distincts. Le premier limite l’investissement total à 300 000€. Le second fixe un loyer maximal en fonction de différentes zones géographiques, qui pourraient être modifiées par rapport à la loi Duflot. Le troisième, enfin, impose au locataire un plafond de revenus en fonction de la composition de son foyer. Le bien, par ailleurs, doit être acheté neuf ou en VEFA.
Au final, quelles différences avec la loi Duflot ?
D’un point de vue général, le nouveau dispositif Pinel, qui devrait être applicable rétroactivement dès le 1er septembre 2014, se veut un peu plus souple que le Duflot. Il propose notamment trois durées différentes de location, contre une seule auparavant (9 ans), avec à la clé la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt encore plus intéressante. Il devient possible par ailleurs de louer le bien à des descendants ou ascendants directs, ce qui n’était pas le cas auparavant. Enfin, les détenteurs de parts de SCPI pourront bénéficier indirectement des mêmes avantages si la société investit dans du Pinel.
Le dispositif Pinel présente des avantages indéniables par rapport à la loi Duflot, laquelle se voulait déjà assez généreuse sur le montant de la réduction d’impôt. Mais n’oubliez pas qu’un bien doit avant tout être acheté… pour ses qualités propres !
Les points à clés à retenir
- Le dispositif Pinel offre un avantage fiscal contre une location neuve soumise à conditions.
- Le bailleur peut s’engager sur 6, 9 ou 12 ans.
- Le dispositif peut s’avérer intéressant pour financer plus facilement un bien locatif.
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