Partez à la conquête d’un bien classé monument historique

46 000 biens immobiliers classés monuments historiques sont répertoriés en France. ©Orédia
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Notre riche patrimoine regorge de trésors immobiliers classés monuments historiques. Christine Vassal, directrice du pôle immobilier du cabinet Thesaurus, nous aide à mieux comprendre les spécificités liées à la possession de tels biens.

Dans quelles conditions peut-on acquérir un bien classé ?

Tout d’abord qu’est ce qu’un monument historique ? il s’agit d’un édifice recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger, étant généralement reconnu pour son intérêt historique, artistique et/ou architectural.

Il existe environ 46 000 biens immobiliers classés monuments historiques en France, et selon Christine Vassal, très peu se vendent : « La plupart constituent des patrimoines familiaux ou des patrimoines d’État, et très peu arrivent sur le marché? Il y a plus de demande que d’offre dans ce domaine. »

Lorsque nous pensons à un monument historique, nous avons tous en tête un superbe manoir, un château, une abbaye... Or, la majorité de ces biens détenus par des particuliers sont des immeubles, divisés en appartements. Les édifices plus prestigieux appartiennent encore en majorité à l’État.

Mais qui sont ces heureux acquéreurs ? « Il s’agit généralement de personnes dont les revenus sont imposés à 41 % ou 45 %, ce qui correspond aux tranches marginales de l’impôt sur le revenu. C'est compréhensible puisque l'impact fiscal est optimisé pour ces revenus et sera donc plus intéressant. »

Il y a plus de demande que d'offre

Très peu de biens classés monuments historiques arrivent sur le marché : 10 par an tout au plus. La plupart de ces biens constituent des patrimoines familiaux et des patrimoines d’État.

De multiples autorisations à obtenir en cas de travaux

Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier classé monument historique, les règles en matière de travaux sont très strictes car ces édifices sont placés sous la surveillance du ministère de la Culture. Tout travail de rénovation, de restauration ou de modification doit faire l’objet d’une demande aux ministères chargés de la Culture et du Budget. La demande est ensuite transmise à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), et la déclaration des travaux doit être préalablement déposée en mairie.

Une fois que le propriétaire a obtenu l’autorisation d’effectuer les travaux, il doit en informer le préfet qui lui transmet les contraintes architecturales, réglementaires et techniques à respecter.

Par la suite, le propriétaire ne peut pas choisir librement son maître d’œuvre, et on le comprend aisément : « ces biens nécessitent un savoir-faire particulier en terme de travaux de rénovation. Le chantier est dirigé par un Architecte des Bâtiments de France, et on fait appel à un promoteur spécialisé. »

Références juridiques

  • Loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 dite Loi Monuments Historiques
  • Articles 31 et 156-I-3° du Code général des impôts
  • Référence au Titre VI du Code du Patrimoine

Des avantages fiscaux très rentables

Les avantages lorsque l’on est propriétaire d’un bâtiment classé monument historique relèvent essentiellement du domaine fiscal et ils sont loin d’être négligeables. En effet, le propriétaire d'un bâtiment classé monument historique bénéficie d'une déduction d'impôt de 100 % du montant des travaux et des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers. En cas d'excédent, celui-ci est déductible du revenu global sans aucun plafonnement durant les 6 années suivantes.

Pour cela, le propriétaire doit remplir les conditions suivantes :

  • Il doit détenir le bien durant au moins 15 ans.
  • Il doit s'engager à le mettre en location durant minimum 3 ans.
  • Les travaux doivent avoir été préalablement autorisés par le préfet de région.
  • Le montant des travaux doit être déduit sur l'année en cours.
  • La durée des travaux peut s'étaler de 1 à 3 ans.

Autre avantage : sachez qu’au moment de la transmission, l’acquéreur est exonéré de droits de succession s’il signe une convention avec les ministères de la Culture et du Budget attestant qu’il s’engage à conserver le monument tout au long de sa vie et à l’ouvrir au public 100 jours dans l’année (d’avril à octobre) ou 80 jours (de juin à septembre).

Christine Vassal insiste sur le fait que « ces avantages ne constituent pas une niche fiscale. Ils visent à préserver et protéger notre patrimoine. En effet, l’État n’ayant pas les moyens d’entretenir toutes ces belles pierres, on peut dire que les propriétaires particuliers se substituent à l’État pour préserver et protéger ces bâtiments. En bénéficiant de ces allègements, ils acceptent de prendre soin de notre patrimoine et consentent à répondre aux contraintes liées à la rénovation de leur bien. »

Les points-clés à retenir

  • Les biens classés monuments historiques arrivent rarement à la vente, et la plupart de ces édifices détenus par des particuliers sont des immeubles.
  • Les personnes qui ont tout intérêt à acheter ces biens sont des contribuables fortement imposés.
  • Il faut respecter des règles strictes en cas de travaux de rénovation et obtenir un certain nombre d'autorisations.
  • Les avantages fiscaux sont indéniables : déduction de 100 % du montant des travaux sur les revenus fonciers et exonération des droits de succession pour les héritiers.