À Caen, le prix immobilier a dépassé pour la première fois les 2 500€/m² !

Un marché immobilier actif mais des prix qui restent abordables

La pierre caennaise séduit. Si la préfecture du calvados peine encore à attirer les jeunes actifs, investisseurs et retraités ont depuis longtemps succombé à son charme. Alors que les premiers sont heureux de pouvoir compter sur un vaste vivier de locataires potentiels (on dénombre quelque 26 000 étudiants à Caen), les seconds apprécient le cadre de vie dont la cité de Guillaume le Conquérant leur permet de profiter. Preuve qu’à Caen, le marché immobilier est actif, certains biens viennent à se raréfier. « Pour une maison en centre-ville, il y a plus de demande que d’offre » précise Johann-Marie Janos, mandataire immobilier indépendant IAD et spécialiste du marché caennais. « À Caen, les biens les plus recherchés et qui partent le plus rapidement, ce sont généralement ceux dont le prix se situe entre 180 000 et 250 000 € ».

À Caen, un T2 coûte entre 100 000 et 110 000 €

Dans celle que l’on surnomme la Cité aux Deux Abbayes (l’abbaye aux Hommes et l’abbaye aux Dames), les prix des logements restent accessibles mais sont dans une phase ascensionnelle. En effet, sur l’année, le prix immobilier à Caen enregistre une hausse de 4,2 %. Si les disparités entre quartiers sont moins marquées que dans une ville comme Marseille, par exemple, force est toutefois de constater que les prix des logements caennais couvrent un large spectre. « Ils vont de 50 000 € pour un studio à 800 000 € pour une maison » explique Yohann-Marie Janos. « Pour un studio bien placé, il faut compter entre 65 000 et 70 000 €. Pour un T2 de 40/45 m², le budget va varier entre 100 000 et 110 000 € ». Les T4 (3 chambres, Ndlr) sont privilégiés par les familles avec un voire deux enfants. « Pour ce type de biens, les prix oscillent, selon la localisation, entre 170 000 et 250 000 €. Et si l’on s’éloigne un peu du centre pour prospecter du côté de la rue Caponière ou de la rue de Bayeux, on pourra trouver des maisons de 70/80 m² à 270 000/280 000 € environ ».

Caen, terrain de chasse des investisseurs immobiliers

La pierre locative caennaise ne manque pas d’attrait. Et pour cause, la proportion de locataires s’y élève à 66 % (Source : Insee). Boosté par la demande estudiantine, le marché locatif caennais est particulièrement dynamique. Si les studios et les petites surfaces sont très recherchés par les investisseurs, les T2 offrent toutefois l’avantage de pouvoir convenir aussi bien aux étudiants - largement représentés à Caen - qu’aux couples et qu'aux jeunes actifs. Les locations meublées sont également une piste d’investissement que suit un nombre croissant de candidats-acquéreurs. « Globalement, dans le cadre d’un investissement locatif à Caen, il est important de veiller à ce que le logement soit proche du tramway » précise Yohann-Marie Janos. Les quartiers du centre-ville, de la Folie-Couvrechef et du Calvaire-Saint-Pierre se prêtent particulièrement bien à l’investissement locatif.

À deux pas de l'hôtel-de-ville et de l'ancien tribunal, la place Saint-Sauveur est "the place" to be ! ©Philippe Bosseboeuf

Le centre-ville et le quartier du Jardin des Plantes sont des valeurs sûres

Si l’hyper-centre de Caen (rue Froide, rue Saint-Pierre, place Saint-Sauveur) reste très prisé, les quartiers du Zénith (Beaulieu, Venoix) et du Jardin des Plantes (rue François Marescot, rue Desmoueux) comptent eux aussi de nombreux aficionados. Rive droite, le quartier de Vaucelles (rue de l’Arquette, rue Montaigu) témoigne également d’une belle attractivité. En revanche, les quartiers de la Guérinière, de la Grâce-de-Dieu ainsi que, dans une moindre mesure, d’Hérouville-Saint-Clair, souffrent de leur mauvaise réputation. Quant aux abords de la gare qui ont longtemps été délaissés, l’émergence du néo-quartier des Rives de l’Orne a indiscutablement modifié leur physionomie.

Colombelles, Ifs, Rots… Un marché périphérique attractif

À Caen comme ailleurs, il n’est pas rare que, faute de pouvoir acheter plus grand, un ménage fasse le choix de s’éloigner du centre-ville pour chercher, en périphérie, un logement dont le prix sera moins élevé. Au nord de la ville, entre Caen et la mer, des communes comme Mathieu ou Biéville-Beuville sont l’apanage d’une clientèle aisée. En revanche, des communes comme Colombelles, Rots, Bretteville-L’Orgueilleuse, Verson, Ifs, Authie ou encore cambes-en-Plaine affichent des prix plus accessibles qu’à Caen. « Dans le quartier du Calvaire-Saint-Pierre, à deux pas de l’université, le prix au m² atteint 3 000 € du m² » explique Yohann-Marie Janos. « Mais dans la commune de Fresne-Camilly, à 15 minutes en voiture de Caen, on tombe à 1 800-2 000 € du m² ». Pour autant, dans certaines communes, il est déjà presque trop tard pour espérer faire de bonnes affaires. « À Bourguébus, à dix kilomètres de Caen, beaucoup de logements ont été construits. Et de 1 500 € en 2015, le m² est passé à 2 200 € ». Ceux qui ont acheté à temps devraient pouvoir réaliser une jolie culbute. 

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Caen ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d’agence) : 260 690 €
• Montant total de l’acquisition (frais de notaire et d’agence inclus) : 298 463 €
• Mensualité du crédit (*) sur 20 ans : 1 525 € (* au taux de 1,47 %)
• Revenu minimal : 4 575 € environ par mois

Les prix dans les communes autour de Caen*

*Source : SeLoger