Michel Mouillart : « 2016 devrait être une très bonne année pour l’immobilier »

Michel Mouillart : « 2016 devrait être une très bonne année pour l’immobilier »

Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, nous livre son analyse du marché de l’immobilier et table sur une hausse de 10 % de l’activité en 2015, grâce aux données de l’Observatoire LPI qui regroupe 11 acteurs de référence. 2016 s’annonce sous les meilleurs auspices.

SeLoger. Le baromètre LPI-SeLoger fête sa première année et s’enrichit de nouveaux acteurs du marché. Est-ce une étape nécessaire et déterminante pour le baromètre ?

Michel Mouillart. L’Observatoire LPI, qui publie, chaque mois, le Baromètre LPI-SeLoger, a choisi d’élargir son champ d’observation. Un Observatoire doit en effet observer et plus sa capacité d’observation s’accroît plus la base de données, sur laquelle il s’appuie, est riche, et meilleure sera sa représentation de l’activité et des prix. C’est dans cette perspective que l’Observatoire se félicite de l’arrivée de nouveaux partenaires : un des leaders de la construction de maisons individuelles, Maisons France Confort, mais aussi CapiFrance et OptimHome.

Maison France Confort, CapiFrance et OptimHome vont-ils vous permettre d’affiner votre analyse sur les marchés locaux ? 

M.M. Oui… Cela va nous permettre, à l’avenir, de détailler les analyses sur des espaces géographiques plus fins que les villes de plus de 100 000 habitants, comme cela est actuellement le cas. Avec l’arrivée de ces nouveaux partenaires, nous allons pouvoir préciser les analyses sur des villes de 50 000 habitants. L’ouverture de LPI à de nouveaux partenaires va donc permettre d’approfondir l’observation et l’étude de marchés locaux, qui sans cela sont plus difficiles à aborder.

Avec nos nouveaux partenaires, l’Observatoire va analyser les prix sur les villes à partir de 50 000 habitants ».

Michel Mouillart, Professeur d'Economie à  l'Université de Paris Ouest, est porte-parole de l'association « Les Prix Immobiliers » et du baromètre LPI-SeLoger

Vous donnez des chiffres sur le neuf et sur l’ancien, en appartement et en maison. Avez-vous la possibilité de faire la distinction entre résidence principale, résidence secondaire ou investissement ?

M.M. L’Observatoire LPI et le Baromètre LPI-SeLoger analysent la conjoncture des marchés immobiliers et nous avons développé pour cela des indicateurs qui permettent de distinguer le marché du neuf de celui de l’ancien, ainsi que les appartements et les maisons. Tous les indicateurs sont déclinés au niveau national, régional ou départemental et sur les grandes villes. Mais nous n’avons pas encore choisi de séparer les résidences, les produits locatifs et les biens destinés à l’occupation personnelle. Pour autant, l’Observatoire procède à cette distinction et ses partenaires ont bien entendu accès à une analyse détaillant aussi les statistiques selon la destination ou l’usage des biens.

Le baromètre communique sur les prix affichés et signés. A cette lecture, on voit qu’il existe presque toujours une marge de négociation…

M.M. La marge de négociation est actuellement de l’ordre de 5 %. Elle peut parfois atteindre le double sur des marchés peu actifs ou en récession, mais elle est plus faible sur les espaces les plus convoités. Il faut bien comprendre en effet que le marché est fait d’un vendeur qui cherche à obtenir le meilleur prix de la vente de son bien et d’un acheteur qui lui souhaite dépenser le moins possible, sans pour autant faire l’impasse sur la qualité, la localisation, le voisinage, etc. C’est la loi du genre que beaucoup résument de manière caricaturale par la loi du marché.

Bon à savoir

3 243 € du m², c'est le prix signé d'un appartement ancien en France. 

Cela veut-il dire que les biens mis en vente sont surévalués ?

M.M. On constate que la marge de négociation sera élevée sur un marché qui rentre en dépression parce que les vendeurs préfèrent se souvenir de la période antérieure qui leur était plus propice. La marge sera aussi élevée en période de reprise de l’activité parce que les vendeurs vont vouloir tirer rapidement parti du relèvement de la demande. Cependant, après quelques semaines, les marges vont se réduire dans le second cas parce que vendeurs et acheteurs vont s’adapter à la nouvelle donne, alors qu’elles risquent de rester élevées dans le premier cas. Mais quelle que soit la situation, une marge ne fait que résumer la complexité du marché. Et à elle seule, elle n’est pas suffisante pour analyser plus finement les évolutions des marchés. C’est la raison pour laquelle dans un proche avenir, l’Observatoire et, à sa suite, le Baromètre vont s’enrichir d’une indication sur les délais de réalisation des ventes.

Justement, d’autres baromètres ne donnent pas cette indication entre prix affichés et prix signés. Mais ils affichent des prix divergents. Comment expliquer cette différence ?

M.M. Le Baromètre LPI-SeLoger est adossé sur la base de données de l’Observatoire LPI. Les données sont transmises par des acteurs de référence des marchés immobiliers chaque semaine. Elles sont alors vérifiées et décortiquées. Tout cela étant possible compte tenu de la technologie qui a été développée par l’Observatoire et du fait de la richesse des informations collectées pour chaque bien. La base de l’Observatoire s’enrichit maintenant chaque mois à raison d’à peu près 10 000 logements neufs et 30 000 logements anciens. La couverture géographique est large, représentant de l’ordre de 50 % de l’activité des marchés, et aucun territoire ne lui échappe même si, pour des raisons de qualité les indicateurs repris par le Baromètre concernent les plus grandes villes. De plus, les indicateurs recueillis sont pratiquement mis à jour en temps réel tant au niveau de l’activité que des prix. Les informations communiquées par le Baromètre, comme par exemple, les prix des mandats ou ceux des compromis, sont donc « fraîches ». Elles datent de 2 à 3 semaines ! Ce qui évidemment n’est guère le cas de beaucoup des estimations de prix qui sont disponibles par ailleurs. 

Chaque mois, la base de l’Observatoire s’enrichit d’à peu près 10 000 logements neufs et 30 000 logements anciens ».

Cela représente près de 50 % des transactions immobilières

Dans le dernier baromètre, vous indiquez que l’activité a fléchi au mois d’août même si elle est restée vivace. Peut-on parler d’une saisonnalité de l’activité et des prix ?

M.M. Absolument. Il existe bel et bien un profil saisonnier des ventes et des prix. Et l’Observatoire l’a bien mis en évidence et le Baromètre mensuel l’illustre. Au niveau des ventes de logements anciens analysées au stade du compromis, par exemple, on constate que près de 45 % de l’activité est déployée de mars à juillet, avec un pic en début d’été, contre seulement 30 % de novembre à février. L’amplitude de l’activité est même de 50 % entre les mois creux, janvier et février, et le pic d’activité de juillet. L’observation est aussi vraie pour les prix signés, avec une amplitude de 2 % entre juin-juillet et octobre-novembre. Alors, bien sûr, on pourra toujours dire qu’il est préférable d’acheter au début de l’automne… pour réaliser de bonnes affaires ! Sauf qu’alors, les biens seront deux fois moins nombreux que lorsqu’ils sont les plus chers.

Un peu de prospective… Quelles sont vos prévisions pour l’année 2015 ?

M.M.  L’année en cours va poursuivre son redressement et se terminer avec une activité en hausse de 10 % par rapport à l’an dernier, voire peut-être plus. Les prévisions pessimistes, nourries de l’inquiétude sur les taux d’intérêt née de la crise grecque, puis de la crise chinoise, ne se sont pas réalisées. L’activité n’a pas été déstabilisée et le marché bénéficie toujours de taux d’intérêt très attractifs. En outre, dès l’automne 2014, le moral des ménages, mesuré chaque mois par l’INSEE, s’est fortement redressé et il rejoint maintenant le niveau qui était le sien en décembre 2007, avant le déclenchement de la grande dépression des années 2008-2009. 

On peut tabler sur une hausse de l’activité immobilière en 2015 de 10 % par rapport à l’an dernier…

… voir peut-être plus.

Vous êtes donc optimiste pour 2016 ?

Le marché de l’ancien a montré qu’il était solide : il faut bien se souvenir qu’il n’a jamais chuté du fait de prix trop élevés, de ménages surendettés, de difficultés d’accès au crédit… Les chutes et les rechutes, qui ont été les siennes depuis dix années, ont été causées par des évènements extérieurs telle la grande dépression ou la crise des dettes souveraines, mais aussi par des décisions publiques inappropriées, telles la suppression du PTZ dans l’ancien ou certaines dispositions de la loi ALUR. Alors comme par chance rien de tout cela n’est à craindre d’ici la fin de l’année, tous les espoirs sont permis. Et c’est probablement aussi pour cela que 2016 sera aussi une bonne année.

Le baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger septembre 2015