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« 2021 sera meilleure que 2020 mais finira moins bien qu’elle n'a débuté »

Immobilièrement parlant, quel bilan peut-on tirer des six mois qui viennent de s’écouler ? Comment les prix de vente risquent-ils d’évoluer ? Et à quoi devons-nous nous attendre ? Autant de questions que nous avons posées à Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger.

 « 2021 sera meilleure que 2020 mais finira moins bien qu’elle n'a débuté »

Alors que nous sommes à mi-parcours de cette année 2021, quel regard portez-vous sur le marché de l’immobilier français, dans l’ancien ?

Michel Mouillart. L’année 2021 s’est ouverte sur un espoir, celui d’un redémarrage du marché de l’immobilier. Après une année 2020 qui aura été durement perturbée (la crise sanitaire et ses retombées économiques, les confinements, etc.), un fort redémarrage de l’activité était attendu. Mais comme souvent, il y aura eu des déceptions. Par exemple, la levée du 3ème confinement a fait naître de nouveaux espoirs mais cette levée est intervenue dans le contexte d’un mois de mai traditionnellement marqué par des week-ends qui auront été davantage prolongés qu’à l’accoutumée. L’un dans l’autre, le marché a tout de même redémarré dès le début de l’année. Un chiffre pour expliquer cela. Si l’on prend les trois mois glissants (mars, avril, mai 2021) et qu’on les compare à la période équivalente de 2020, on constate que l’activité est en augmentation de près de 68 %.

« Bien qu’il y ait encore beaucoup à faire, le marché s’est sorti des ornières de 2020 »

Michel Mouillart, porte-parole du Baromètre LPI-SeLoger

68 % ? C’est considérable !

Cela fait naître beaucoup d’espoirs, mais aussi des illusions car la progression enregistrée sur les cinq premiers mois de l’année ne nous ramène pas encore au niveau de 2019. Nous sommes encore en retrait de l’ordre de 8 %, voire davantage, par rapport à la période équivalente de 2019 qui, je le rappelle, n’avait pas été exceptionnelle. Ce qui l’avait été, c’est essentiellement le second semestre. Donc, bien qu’il y ait encore beaucoup à faire, le marché s’est sorti des ornières de 2020. S’il y est parvenu, c’est notamment parce que les conditions de crédit se sont améliorées, que les taux ont baissé à des niveaux jamais atteints jusqu’alors et que les durées de remboursement des prêts se sont allongées. Mais dès le mois d’août prochain, les recommandations du HCSF, d’incitatives vont devenir coercitives. En clair, les établissements qui avaient prêté sans se conformer rigoureusement aux recommandations qui leur avaient été adressées, seront obligés d'appliquer strictement ces recommandations. Et ce qui a porté le marché au cours des derniers mois, c’est-à-dire un crédit relativement abondant, risque de ne pas être au rendez-vous du second semestre.

« Pour l’année 2020, la Banque de France décompte, quant à elle 848 000 prêts accordés à des particuliers pour financer l’acquisition de logements anciens »

Un mot sur le volume de transactions (1 024 000 en 2020) avancé par les notaires ? Vous semble-t-il réaliste ?

Tout d’abord, une précision s’impose. Les notaires ne disposent pas d’un comptage des actes enregistrés. Ils ne font que reprendre une statistique publiée par le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD). Or, cette estimation est réalisée à partir de statistiques d’origine fiscale élaborées par l’administration des Finances. Plus précisément, il s’agit des statistiques des droits de mutation. Il est d'ailleurs important de rappeler que ces statistiques accusent un retard de plusieurs mois par rapport au marché, tout comme les statistiques de prix des notaires. De plus, cette statistique est travaillée - à partir d’hypothèses pouvant parfois sembler relativement fragiles - pour aboutir à un chiffrage, à savoir 1 024 000 transactions en 2020 (1 080 000 transactions entre les mois d’avril 2020 et de mars 2021). Mais ce qu’il faut bien voir, c’est que pour l’année 2020, la Banque de France décompte, quant à elle 848 000 prêts accordés à des particuliers pour financer l’acquisition de logements anciens. Mais pour devenir propriétaire dans l’ancien, les particuliers souscrivent parfois plusieurs prêts : épargne logement, prêt à taux zéro, prêts conventionnés, etc et cela, bien souvent auprès de plusieurs banques, surtout lorsqu’ils font appel à un courtier. Dans le cas de certains plans de financement, ce sont ainsi 3 voire 4 prêts qui se cumulent. En moyenne, depuis 2015, chaque acquéreur d’un logement ancien ayant recours au crédit utilise 1,30 prêt d’après l’Observatoire Crédit Logement / CSA : ce sont alors 665 000 logements anciens financés par du crédit bancaire qui ont été recensés en 2020. Cela signifie qu’il faudrait expliquer comment les 359 000 autres transactions ont été financées en 2020 et par qui. Ça laisse rêveur… D’aucuns avanceront, pour expliquer que l’on ait atteint le million, les excellentes conditions de crédit. Néanmoins, il faut rappeler que les conditions de crédit profitent à ceux qui s’endettent !

Bon à savoir
  • Dans l'ancien, le prix au m² est, en moyenne, de 3 673 €.
  • Sur 1 an, la hause atteint 4,4 %.
  • Et elle se monte à 1,8 % sur 3 mois.

Source : Baromètre LPI-SeLoger - juin 2021 

Comment alors expliquer cet écart ?

Il s’agit probablement d’un problème d’ordre technique, pour une batterie de calculs qui aboutissent à cette estimation du million. De plus, les médias ont souvent tendance à penser que les chiffres avancés précédemment ne concernent que des logements acquis par des particuliers. Or, sur le million de logements, certains ont été achetés, non pas par de simples particuliers mais par des travailleurs indépendants (commerçants, artisans, professions libérales…) qui ne sont pas des sociétés au sens strict (de la Comptabilité Nationale). Or, les statistiques de crédit publiées ne concernent que les particuliers. Ensuite, parmi le million de transactions suscitées, certaines ont été réalisées par des étrangers : ces derniers n’ont toutefois nullement - et pas plus que les travailleurs indépendants - vocation à rentrer dans le décompte. Enfin, rappelons que les statistiques de crédit doivent, bien évidemment, exclure les renégociations.  Doivent aussi être exclus, bien que cela semble moins évident pour plusieurs des statistiques publiées par la Banque de France, les rachats des crédits, les prêts relais ou les rachats de soultes, notamment, ce qui conduit, par exemple, l'Observatoire Crédit Logement / CSA à recenser 665 000 logements anciens achetés à crédit par des particuliers. Donc, le chiffre du million ne correspond certainement pas à la réalité à laquelle beaucoup pensent : le logement acheté par une famille, par exemple.

« L’appétence pour les maisons n’a donc pas pris naissance à l'occasion de la crise sanitaire mais celle-ci l’a incontestablement renforcée »

Les nouvelles aspirations des Français (plus d’espace, plus d’extérieur, etc.) se retrouvent-elles dans les chiffres et les évolutions que vous avez constatés ?

La préférence des ménages pour la maison individuelle constitue une vraie réalité : davantage d’espace, plus de sécurité, un meilleur cadre de vie, une meilleure qualité de vie… Les candidats à l’achat ont toujours - et je dis bien toujours - préféré la maison individuelle à l’habitat collectif. Toutes les enquêtes dont on dispose montrent que cette préférence des Français pour la maison individuelle ne date pas d'hier. Elle remonte à 1947 ! C’est donc plus une tendance de fond qu’un épiphénomène. Or, il se trouve que la période du premier confinement a ravivé des attentes que les uns et les autres n’exprimaient plus. Cette appétence n’a donc pas pris naissance à l'occasion de la crise sanitaire mais celle-ci l’a incontestablement renforcée. Pour autant, l’intention ne vaut pas l’action. Ce qui est, en définitive, une aspiration ancienne s’est donc renforcée, sinon matériellement, à tout le moins dans le subconscient des Français. Lors du premier confinement, les moteurs de recherche ont ainsi pu enregistrer une hausse des consultations pour les maisons avec un jardin. Mais entre le désir et la réalité se pose la question de savoir comment l’achat de la maison tant convoitée sera financé. Or, les ressources financières d’une majorité de candidats à l’achat ne leur permettent de s'offrir une maison que dans la Creuse ou encore dans le Cantal, deux départements qui, s’ils sont charmants au demeurant, ne sont pas les plus pratiques quand il s’agit d’exercer son activité professionnelle ou de trouver un emploi dans une grande métropole.

« La probabilité de trouver une maison à un prix abordable dans une grande métropole est infiniment plus faible que la probabilité de trouver une maison à un prix abordable dans une commune rurale »

La banalisation du télétravail n’a-t-elle pas changé la donne ?

Bien sûr, le télétravail est passé par là. Mais il n’y a pas que les cadres supérieurs qui cherchent à acheter des maisons. Les techniciens de surface le voufraient bien, eux aussi, mais ils ne le pourront pas. Sauf, comme je l’expliquais un peu plus tôt, à orienter leur recherche dans la Creuse ou dans le Cantal. Outre le fait de disposer de la capacité financière permettant de réaliser son projet d’achat d’une maison, encore faut-il que l’offre locale soit suffisante. Or, tout le monde sait que la probabilité de trouver une maison à un prix abordable dans une grande métropole est infiniment plus faible que la probabilité de trouver une maison à un prix abordable dans une commune rurale de moins de 2 000 habitants. Depuis une dizaine d’années, la part des maisons individuelles dans le marché des logements anciens est de l’ordre de 25 % dans l’agglomération parisienne. Dans les communes rurales, la proportion atteint 94 %. Il n’y a donc guère qu’en province que le rêve d’une maison individuelle a le plus de chances de se concrétiser. Au contraire, dans les grandes agglomérations où le taux de maisons individuelles se limite à 40 % environ, force est de constater que ce rêve reste le plus souvent inaccessible, faute de ressources financières et/ou d’offres suffisantes. Il s’agit donc bien d’une aspiration qui n’est pas nouvelle mais que la crise sanitaire a réactivée, lui conférant une nouvelle dimension. Mais dans les faits, tous les désirs de maisons ne seront pas comblés.

« Les tensions qui préexistaient à la crise sanitaire sur les marchés immobiliers des grandes métropoles se sont ainsi exportées hors de ces métropoles »

Comment expliquez-vous la baisse - sur 3 mois - des prix des maisons ?

En réalité, durant le premier confinement, et plus précisément lors du second semestre 2020, ceux qui en avaient la possibilité financière ont réalisé leurs projets. De même, la banalisation du télétravail a conduit à davantage de mobilité géographique pour les CSP+, pour simplifier. Mais cette mobilité s’est traduite par le fait que ceux qui en avaient les moyens ont déplacé la localisation de leur recherche immobilière. Des Parisiens ont ainsi pu vendre leur appartement pour s’installer en première couronne, par exemple, ou sont partis en province pour s’installer dans des régions relativement proches de l’Île-de-France telles que la Normandie ou le bas des Hauts-de-France. Là, ils ont pu acquérir des maisons, chose qu’ils n’auraient pas pu faire dans la capitale. Leur pouvoir d’achat immobilier étant sans commune mesure avec celui des candidats à l’achat immobilier locaux, s’en sont ensuivies de fortes tensions sur les prix des maisons. Et ces tensions qui préexistaient à la crise sanitaire sur les marchés immobiliers des grandes métropoles se sont ainsi exportées hors de ces métropoles, s’étendant à tout le territoire, d’où une forte hausse du prix des maisons à fin 2020.

« C’est la fin d’un cycle (…) La tendance haussière des prix des maisons ralentit »

Ce phénomène va-t-il durer ?

La demande pour des maisons n’est pas infinie. Nous avons donc probablement atteint une limite. Ce mouvement, cette dynamique qui pourrait s’apparenter à une bulle est donc en train de s’épuiser. C’est la fin d’un cycle. Je ne suis pas en train de dire que les prix des maisons n’augmenteront plus. Ce que je dis, c’est que la demande allant en se tarissant, la pression qui s’exerçait sur les prix des maisons s’est relâchée. Par conséquent, les prix des maisons n’augmenteront probablement plus comme ils ont pu le faire. Et au-delà de la baisse que nous constatons, il faut bien voir que la tendance haussière des prix des maisons ralentit.

« Si une ville parvient à attirer des acheteurs extra-locaux, c’est parce qu’elle est (re)devenue attractive à leurs yeux »

+ 19 % sur 1 an à Évreux, Poitiers, Saint Quentin, Tourcoing. Au moins + 18 % à Albi, Laval, Valence… Le marché est-il en train de se rééquilibrer et l’attractivité des territoires de s’uniformiser ?

Il s’agit toujours de situations locales fortement marquées par des conditions spécifiques et qui se rajoutent à la transformation du marché intervenu en 2020 : l’accroissement du poids relatif des acheteurs au pouvoir d’achat élevé et qui achètent des biens plus chers que ceux qui sont sortis du marché. Nombre des territoires évoqués ont incontestablement créé la surprise. Prenons la ville de Mulhouse, par exemple, dont certains ont pu penser que la Covid-19 - qui l’avait frappée durement - impacterait durablement le marché immobilier et ferait s’effondrer les prix. Eh bien, le marché mulhousien a connu des hausses de prix considérables - de l’ordre de + 15 % sur un an - dès la sortie du premier confinement. Si la hausse y est moins marquée, elle avoisine tout de même les 16 % au dernier pointage. Pourquoi ? Parce qu’à Mulhouse, il y a des Allemands, des Suisses et des Strasbourgeois qui achètent. Il s'agit donc là d'une clientèle qui se déplace. Or, si une ville parvient à attirer des acheteurs extra-locaux, c’est parce qu’elle est (re)devenue attractive à leurs yeux. Même constat à Orléans. Bien que n’étant qu’à une heure en train de Paris, les niveaux de prix y étaient quatre fois inférieurs à ceux relevés dans la capitale. Au fil des années, Orléans a commencé à capter dans son champ d’attractivité une nouvelle clientèle dotée d’un fort pouvoir d’achat immobilier et c’est tout logiquement que les prix des logements se sont envolés à Orléans. Même son de cloche à Brest et dans d’autres villes que nous n’énumérerons pas ici mais que le Baromètre LPI-SeLoger détaille précisément.

Dans toutes ces villes, qu’est-ce qui tire les prix de vente vers le haut ?

Si certains territoires voient leurs prix caracoler, c’est parce que de nouvelles clientèles s’y intéressent. À l’image de la ville d’Évreux dont on peut dire qu’elle fait en quelque sorte partie de la grande banlieue parisienne. Enfin, il est utile de rappeler, une nouvelle fois, que la totalité des villes de l’hexagone ont profité, d’une part, de la formidable amélioration qu’ont connue les conditions de crédit ces deux dernières années, d’autre part, de la volonté des élus locaux de dynamiser leurs territoires. Des villes comme Saint-Quentin, Évreux ou encore Orléans, pour ne citer qu’elles, sans être pour autant de grands pôles de développement territorial, n’en bénéficient pas moins - et incontestablement - d’un renouveau, d’un véritable repositionnement. Il s’agit donc bien là d’un rééquilibrage qui n’a rien de nouveau. Certains observateurs y sont simplement plus attentifs…

« La question de savoir si les prix ont atteint leur plafond de verre n’a de sens que si l’on prend en compte les ressources financières des acheteurs »

En France, les prix des logements atteindront-ils bientôt leur plafond de verre ?

Il s’agit là d’une expression très à la mode en ce moment. Il est clair que si l’on prend des villes comme Brest, Valence, Lille, Montpellier ou encore Toulouse, par exemple, on est sur des niveaux de prix (moins de 4 000 €/m²) bien inférieurs à ceux des prix dans la capitale. Les prix parisiens et ceux des villes de province ne jouent pas dans la même cour. Maintenant, si l’on parle d’un plafond de verre, quel est-il ? Dans les grandes villes où les prix dépassent les 5 000 € du mètre carré (Cannes, Annecy, Lyon et Bordeaux), la question de savoir si les prix ont atteint leur plafond de verre n’a de sens que si l’on prend en compte les ressources financières des acheteurs. De plus, dans ces grandes villes de Province, les prix restent largement inférieurs aux prix parisiens. Il n’y a donc pas à proprement parler de plafond de verre mais bien plusieurs plafonds de verre, chacun variant selon les capacités de solvabilisation des candidats à l’achat immobilier sur un territoire donné. Ces capacités de solvabilisation sont spécifiques à chaque territoire. Le curseur peut donc être encore déplacé. Quant à la hausse des prix des logements anciens que beaucoup ont tardé à percevoir, je rappelle qu’elle démarre dès l’été 2015 et qu’elle coïncide avec une amélioration des conditions d’accès au crédit (baisses des taux, allongement de la durée, etc.).

« Le marché de l’ancien souffre aussi d’une pénurie comportementale »

Partout, les professionnels de l’immobilier tiennent le même discours : la demande est forte, les biens sont rares et beaucoup de ventes se font désormais au prix… Quand cette pénurie d’offre cessera-t-elle ? 

Sur la plupart des territoires, l’offre est effectivement pénurique. Or, si l’offre est insuffisante, c’est parce que nous n’avons pas suffisamment construit. Depuis dix ans, la chute d’activité de la construction se traduit par un affaissement progressif des possibilités de répondre à la demande, à peu près partout sur le territoire national. D’autre part, le marché de l’ancien souffre d’une autre pénurie, comportementale celle-ci. Qu’est-ce qui s’achète sur le marché de l’ancien ? Les biens qui sont proposés à la vente et par qui le sont-ils ? Essentiellement par des ménages, par des particuliers. Or, par crainte de l’avenir ou en raison du resserrement de l’accès au crédit voulu par la Banque de France, ceux-ci ne déménagent plus ou déménagent moins. Cela renforce la pénurie parce que le marché, qui est déjà sous-alimenté, l’est encore moins que d’habitude…

« Ce sont les ménages eux-mêmes qui aggravent cette situation de pénurie de logements »

L’offre, déjà ténue, tend donc à se raréfier chaque jour un peu plus…

En période de crise, soit-elle économique, morale ou financière, le marché se contracte. Mais ne nous y trompons pas, sur certains territoires, ce sont les ménages eux-mêmes qui aggravent cette situation de pénurie de logements. Sur les zones les plus convoitées, la clientèle locale ne trouve plus à se loger. Pourtant, des logements s’y vendent. Mais alors, à qui ? Pas aux acheteurs habituels mais plutôt à une clientèle extra-locale qui dispose de revenus supérieurs. La compétition est alors faussée. Ce qui est paradoxal, c’est que ce sont précisément les parents ou les grands-parents de ceux qui ne trouvent plus à se loger qui vendent leurs biens à des acheteurs qui ne sont pas du cru… Bref, on est face à un véritable mille-feuille de déséquilibres !

« Dans la capitale, le marché de l’immobilier n’en est pas à sa première crise »

Un mot sur le marché de l’immobilier parisien ?

Ce marché s’est quelque peu assaini. En cause, la moindre représentation des acheteurs étrangers, notamment. La hausse des prix parisiens s’est donc atténuée, mais sans que les prix ne baissent comme cela est fréquemment avancé. Pour autant, dans la capitale, le marché de l’immobilier n’en est pas à sa première crise, loin s’en faut : crise du Koweït, crise des subprimes, incertitudes nées des changements d’orientation de la politique du logement en 2012… Autant de crises que le marché immobilier parisien a surmontées avant d’inévitablement retrouver un régime de croisière. Les étrangers feront immanquablement leur retour.

Que peut-on craindre ?

Selon moi, le danger réside davantage dans la mutation des politiques locales de l’habitat. Si l’on reste sur un marché dont le développement se trouve freiné, on peut penser qu’une partie des candidats à l’achat réfléchiront à deux fois avant de s’engager sur le marché parisien. Sans être empêché de redémarrer, le marché parisien pourrait ainsi mettre plus de temps à le faire. Doit-on pour autant s’attendre à un effondrement des prix parisiens comme certains n’ont pas manqué de le prédire depuis un quart de siècle ? Et comme d’autres l’ont annoncé lors du premier confinement ? Sans vouloir vexer personne, permettez-moi d’en douter…

« Certains ménages qui pouvaient encore se voir accorder un prêt bancaire ne le pourront plus »

En termes d’immobilier (prix, évolution de ces prix, évolution de l’offre et de la demande…), que nous réservent les prochains mois ?

On peut craindre que le second semestre ne soit pas aussi « joyeux »  que le premier l’aura été. Et pour cause, les établissements de crédit vont être obligés d’appliquer, de façon stricte et rigoureuse, les recommandations des autorités monétaires françaises. Ce qui relevait jusqu’alors de l’incitation va désormais s’inscrire dans la contrainte. Il va en résulter que certains ménages qui pouvaient encore se voir accorder un prêt bancaire ne le pourront plus, faute de disposer d’un apport personnel suffisant… Les Français ne seront donc plus aussi nombreux qu’auparavant à pouvoir concrétiser leurs projets immobiliers et l’élan actuel, la dynamique dont bénéficie l’activité immobilière pourraient être brisés… Certes, 2021 restera tout de même une année meilleure que 2020 ne le fut, mais elle finira moins bien qu’elle n’a commencé. Les prix ne devraient toutefois pas baisser pour autant. La hausse devrait ainsi osciller entre 3 et 4 %, voire davantage.

Michel Mouillart, professeur d'économie et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger. ©DR©
Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger
Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, Michel Mouillart est le coauteur de Politique du logement : 50 ans pour un échec (éd. L’Harmattan).
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