Immobilier ancien : des prix en hausse de 135 % sur 10 ans

Les prix de l’immobilier ancien ont fortement augmenté au cours des 20 dernières années. Cependant, le nombre des transactions s’est maintenu, notamment grâce à la baisse des taux et à l'allongement des durées d'emprunt.

Les prix des logements anciens ont augmenté de 142 % en Île-de-France

Entre 1998 et 2008, les prix de l’immobilier ancien ont progressé de 135 % en France selon l’indice Notaire‑Insee, bien plus rapidement que le revenu disponible par ménage (+ 40 %). Cette divergence a été particulièrement marquée dans les zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus marqué, c’est-à-dire les « zones tendues ». Ainsi, en Île-de-France, les prix des logements anciens ont augmenté de 142 %, alors que le revenu disponible des ménages n’augmentait que de 37 %. Notons que si la crise de 2008 n’a pas produit de retournement prononcé du marché, elle a tout de même mis fin à la tendance haussière des volumes de transactions et des prix : le nombre annuel de transactions est passé de près de 800 000 à 600 000 unités, tandis que les prix se sont contractés de 6 %. À partir de 2010, le marché a redémarré et les transactions se sont redressées pour finalement atteindre de nouveau les 800 000 unités fin 2015. Dans le même temps, les prix de l’immobilier ont progressé de 4 %.

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En 2015, les couples avec enfants représentaient 48,8 % des acquéreurs récents d’une résidence principale. © Insee

Bon à savoir

À partir de 2010, le marché a redémarré et les transactions se sont redressées pour finalement atteindre de nouveau les 800 000 unités fin 2015. En 2017, il y a eu 968 000 transactions.

Immobilier : l’acquisition soutenue par les conditions d’emprunt

Depuis près de 20 ans, l’assouplissement des conditions d’emprunt est l’un des facteurs explicatifs du maintien du nombre d’acquéreurs dans un contexte de hausses de prix importantes. Ainsi, en 2004, la durée moyenne des crédits accordés s’établissait à 185 mois, contre 243 mois en 2008, selon la Banque de France. Après un recul de 25 mois entre début 2008 et fin 2009, la durée moyenne des crédits s’est de nouveau accrue en 2015 pour atteindre 233 mois. Dans le même temps, les taux de crédit immobilier ont sensiblement reculé, permettant d’accroître le pouvoir d’achat de nombreux ménages. Alors qu’en 2008, les taux moyens étaient proches des 5 %, ils tournaient autour des 2,3 % fin 2015. Enfin, si le montant des apports personnels s’est accru depuis 2000, sous l’effet de la forte hausse des prix de l’immobilier, cette croissance a été moins que proportionnelle à la hausse des prix. La part des apports personnels inférieurs à 10 % du montant de l’achat a augmenté depuis le début des années 2000 : 32 % en 2004, 36 % en 2010 et 41 % en 2015.

Chiffres clés

En 2015, seuls 4 % des acheteurs récents font partie des ménages les moins aisés.

Logement : des acquéreurs aux revenus élevés

D’après une étude réalisée par l’Insee, en 2015, 8 % des ménages sont des acquéreurs récents, c’est-à-dire ayant acheté dans les cinq années précédant l’enquête, tandis que 51 % sont des propriétaires anciens et que 41 % sont locataires. Notons que chez les acquéreurs récents, les 30-39 ans sont sur-représentés (38 % contre 17 % en population générale). C’est également le cas des couples avec enfants qui représentent 49 % des acquéreurs récents, contre 28 % dans l’ensemble de la population. De même, la part des cadres et professions intellectuelles supérieures est de 10 points plus élevée chez les acquéreurs récents que dans la population totale (28 % contre 18 %). Cet écart atteint 17 points par rapport aux locataires. Le niveau de vie moyen de ces acquéreurs était de 24 500 € par an, soit 45 % de plus que celui des locataires. La différence de statut d’occupation provient donc davantage d’une différence de niveau de vie que de choix d’épargne.

Ménages Acheteurs Héritage
 En 2015, 39 % des acquéreurs récents avaient perçu une transmission au cours de leur vie. © Insee