Du 1er novembre au 1er avril, la loi interdit d'expulser un locataire, mais cela ne signifie pas pour autant que le propriétaire doit se contenter d'attendre sagement la fin de la trêve hivernale. Au contraire…
La trêve hivernale, qu'est-ce que c'est ?
Définie par les articles L 412 à L 412-8 du Code des procédures civiles d'exécution, la trêve hivernale désigne la période allant du 1er novembre au 1er avril et au cours de laquelle les propriétaires bailleurs sont dans l'impossibilité d'expulser les locataires qui ne paieraient pas leurs loyers. En clair, tout au long des cinq mois que dure la trêve hivernale, il est interdit au bailleur de déloger ses locataires.
En revanche, il est important de préciser que d'éventuels « squatteurs » qui occuperaient un logement par voie de fait (c'est à dire qui s'y seraient introduits sans avoir obtenu l'accord du propriétaire et sans disposer d'aucun titre) se verraient refuser l'application de la trêve hivernale et pourraient, quant à eux, faire l'objet d'une expulsion durant l'hiver. En effet, la trêve hivernale ne s'applique pas à leur situation (art. L 412-6 du Code de procédures civiles d'exécution).
Chiffres-clés
- Chaque année, environ 120 000 décisions d’expulsion sont prononcées par les tribunaux.
- Seulement 9 % font l'objet d'une exécution par un huissier de justice.
Que peut faire le propriétaire au cours de cette trêve ?
Bien qu'il soit impossible à un propriétaire bailleur d'expulser de mauvais payeurs durant la trêve hivernale, il lui est en revanche conseillé d'engager rapidement les procédures mises à sa disposition en cas de défaut de paiement de la part de son locataire. En effet, si les expulsions proprement dites sont mises sur « pause » entre le 1er novembre et le 1er avril (qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée), il n'en est pas de même des procédures (en recouvrement de loyers impayés, notamment). Ces dernières peuvent par conséquent continuer à être menées en toute légalité par un huissier de justice durant la trêve hivernale. Et ainsi aboutir à des expulsions à la sortie de la trêve. En clair, anticiper et entamer sans tarder - dès le premier défaut de paiement du locataire - les procédures que la loi met à sa disposition permettra à un propriétaire de gagner un temps précieux.
Quelles démarches le propriétaire bailleur peut-il entreprendre ?
Même s'il estime être dans son bon droit, un propriétaire ne doit en aucune façon se faire justice lui-même ! Comme le rappelle loi Alur du 24 mars 2014, celui qui forcerait son locataire à quitter les lieux sans avoir fait préalablement appel à un huissier de justice s'exposerait à une peine de trois ans d’emprisonnement et à une amende de 30 000 €.
Une fois son dossier confié à un huissier de justice, le propriétaire pourra alors entreprendre plusieurs démarches. Très réglementées, celles-ci ne sont pas concomitantes mais au contraire consécutives. En clair, ces procédures doivent se succéder et l'on ne pourra engager l'une que si la précédente a échoué. D'où l'intérêt de ne pas perdre de temps en amont et d'entreprendre les démarches nécessaires, même pendant la trêve hivernale. Voici - présentées dans l'ordre chronologique dans lequel elles doivent se succéder - les procédures dont dispose tout propriétaire lésé par un locataire indélicat :
- le commandement de payer visant la clause résolutoire,
- l’assignation en référé,
- la procédure devant le Tribunal d’instance,
- le recours à la force publique,
- et enfin l’exécution de l’expulsion.
Les points clés à retenir
- Du 1er novembre au 1er avril, les locataires ne peuvent être expulsés de leurs logements.
- Une fois la trêve achevée, ils ne pourront être expulsés que si le bailleur a obtenu entretemps un jugement d'expulsion.
- Un bailleur ne doit pas expulser lui-même ses locataires.
- Le recours à un huissier de justice est indispensable.
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