En Auvergne-Rhône-Alpes, les villes grignotent la campagne !

01 avr 2022
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À l’occasion de l’élection présidentielle, SeLoger dresse le diagnostic de la région Auvergne-Rhône-Alpes, où la flambée des prix pousse les habitants à l’extérieur de la métropole et des grandes agglomérations.

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La ville de Lyon
Autour de Lyon, un marché de report est en train de se constituer, qui encourage l'étalement urbain. ©Ventdusud

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À Lyon, le marché de report nourrit l’étalement urbain

La région Auvergne-Rhône-Alpes « compte près de 8 millions d’habitants et 4,5 millions de logements », observe l’Insee dans une note d’analyse (1). Bien que le nombre de logements dans la région a doublé en 50 ans, cela ne suffit plus à loger tous les habitants. Avec ses 713 335 habitations, la métropole de Lyon présente un marché immobilier extrêmement tendu, d’autant que la construction est en panne. Selon les données de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), seules 3 083 réservations en logement collectif neuf, hors ventes en bloc, ont été recensées sur le territoire métropolitain. Des chiffres en baisse de 31,6 % par rapport à 2019, ce qui fait dire à la FPI que 2021 « est la plus mauvaise année de la décennie en nombre de réservations ». En cause : la « réduction imposée des capacités du plan local d'urbanisme et de l'habitat et les retards successifs dans la pré-instruction et l’instruction des demandes (de permis de construire, NDLR) sont aujourd’hui les deux écueils principaux qu’il convient de résoudre rapidement pour relancer la construction ».

Résultat, les prix grimpent dans le neuf (6 146 € du m² en moyenne en 2021)... et aussi dans l’ancien ! Dans le Rhône, le prix au m² oscille autour de 4 513 € selon les données de SeLoger, en hausse de 29,2 % par rapport à 2019. Pour Stéphane Fritz, président du réseau d’agences immobilières Guy Hoquet L’Immobilier : « à Lyon, des acquéreurs sont prêts à s’éloigner à 1h de la métropole pour avoir un logement plus spacieux, au vert, car les déplacements sont plus fluides qu’en région parisienne. L’appétence pour un logement individuel est plus forte depuis la crise sanitaire, ce qui a contribué à faire grimper les prix des maisons. »

Un marché de report en phase de constitution

Un marché de report est en train de se constituer, puisque selon la FPI, « les réservations à l’extérieur de la Métropole de Lyon ont représenté l’équivalent de la moitié des réservations à l’intérieur de la Métropole de Lyon », ce qui profite aussi à l’ancien. « Avec l’effet TGV et l’arrivée massive d’étudiants, des villes comme Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme) et Valence (Drôme) tirent leur épingle du jeu, fait savoir Guillaume Martinaud, président du réseau d’agences immobilières Orpi. Revers de la médaille : les prix augmentent, ce qui bloque les populations locales. Il y a toujours peu de biens mis en vente, nos agences courent après les mandats. » Dans le Puy-de-Dôme, le nombre d’annonces publiées progresse péniblement de 1 % entre 2019 et 2021 et plonge carrément de - 17,6 % dans la Drôme, selon les données de SeLoger. En réaction, le prix moyen au m² grimpe en flèche : + 17,4 % (2 183 € du m² en moyenne) dans le Puy-de-Dôme et + 10,9 % (2 265 € en moyenne) dans la Drôme, toujours sur deux ans. Dans les mois à venir, la tendance devrait se renforcer selon les candidats à l’accession puisque, selon une étude réalisée par OpinionWay pour le compte de Seloger (2), 45 % des ménages vivant en province s’attendent à voir diminuer le nombre de biens en vente sur le marché dans les 6 prochains mois, 

Grenoble (Isère) devrait également continuer à profiter de l’effet de report. 2021 s’est achevé avec 1 170 réservations enregistrées sur ce territoire par la FPI, ce qui fait dire à Vincent Davy, président de la FPI Alpes, que « le marché de la Métropole grenobloise reste attractif (notamment grâce aux grandes entreprises, au Polygone scientifique, etc.) et sera encore plus dynamisé par les projets d’arrivée du RER ferroviaire et l’extension du tram. » Les offres de logements existants à vendre, sur le territoire, reculent. Entre 2021 et 2019, le nombre d’annonces publiées décroche de - 17,7 % en Isère. En parallèle, le prix au m² à Grenoble a augmenté de 14,2 % à 2 738 € du m² en moyenne.

Annecy, Chambéry, Aix-les-Bains : des vases communicants

Composé de 34 communes hébergeant plus de 200 000 habitants, le Grand Annecy (Haute-Savoie) est dynamique puisque, sous l’influence du pôle économique d’Annecy et de Genève, la démographie a progressé chaque année de 1,5 % par an (3) en 40 ans. Les tensions sur l’immobilier sont fortes, d’autant que « les difficultés avérées pour obtenir des permis de construire purgés de tout recours et renouveler l’offre de logements neufs sont alarmantes et touchent le territoire de Grand Annecy de manière très inquiétante », souligne Vincent Davy, président de la FPI Alpes. Résultat, un système de vases communicants s’est mis en place. « Les primo-accédants d’Annecy ne peuvent plus rien acheter, résultats, ils sont obligés de chercher un logement sur Aix-les-Bains (Savoie). Ceux d’Aix-les-Bains s’éloignent à Chambéry (Savoie) », déplore Danielle Reveyron, conseillère immobilier IAD sur Aix-les-Bains. 

En Haute-Savoie, le nombre d’annonces publiées a bondi de 18,6 % par rapport à 2019 selon les données de SeLoger. Le prix moyen au m² se fixe à 4 427 €, soit 12 % de plus par rapport à 2019. En Savoie, le nombre d’annonces publiées se stabilise (- 0,9 %). Le prix au m² en Savoie est effectivement moins élevé en moyenne (3 728 €) qu’en Haute-Savoie, même s’il y a augmenté plus fortement (17,7 % par rapport à 2019). 

Le non-renouvellement du parc immobilier a une autre conséquence : il grippe le marché, même lorsque les ménages ont les moyens de leurs prétentions. « Il est extrêmement difficile de trouver un bien à vendre, poursuit Danielle Reveyron. Les propriétaires souhaitant vendre pour acheter plus grand ont peur de ne pas trouver leur prochain foyer, du coup, ils rechignent à mettre leur logement en vente avant d’avoir trouvé leur prochain pied à terre. A l’exemple de ce jeune couple, déjà propriétaire d’un appartement qui souhaite déménager pour un peu plus de superficie et un petit extérieur, toujours dans le collectif. Leurs prétentions sont modestes et leur budget, validé par la banque, tout à fait correct. Nous avons donc décidé de partir à l’envers : j’ai signé avec eux un mandat de recherche et ensuite, ils signeront un mandat de vente pour leur logement actuel. »

Sources : Insee Analyses Auvergne-Rhône-Alpes, 30/06/2021 (1), Observatoire du Moral Immobilier – Octobre 2021 (2), Programme Local de l’habitat 2020-2025, diagnostic territorial de l’habitat, Grand Annecy Agglomération – 10 décembre 2019 (3). 

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