Immobilier de prestige à Paris : les acheteurs étrangers et français sont de retour !
Les acquéreurs de biens immobiliers de prestige sont de retour à Paris mais ont leur propre exigence en matière de quartiers voire d’avenues. Les prix restent globalement stables sauf biens exceptionnels et rares.
Paris attire toujours pour y habiter ou pour investir. Côté habitation principale, l’appartement familial de 180 à 220 m² est le plus demandé mais pour le grand luxe, il n’y a pas de limite en surface. Côté résidence secondaire, cela peut aller du pied à terre de 80 m² à celui de 300 m² et plus.
Les attraits de l’immobilier haut de gamme parisien
La capitale séduit autant les étrangers que les Français. Paris cumule un certain nombre d’atouts qui agissent sur sa notoriété mais aussi des facteurs en lien avec l’économie actuelle.
- Un patrimoine historique de qualité que beaucoup de capitales mondiales nous envient avec des vues sur les plus beaux monuments de Paris.
- Des prix qui ont baissé de 15 % en trois ans, renforçant le pouvoir d’achat
- Des valeurs nettement inférieures à celles de Londres ou de New York
- Des taux d’intérêt qui favorisent l’achat
- La baisse de l’Euro par rapport au dollar, propice au retour des étrangers
La baisse des taux d’intérêt est un facteur moteur dans le marché immobilier même dans le haut de gamme où il permet à la clientèle française de financer une pièce supplémentaire à faible coût. Les étrangers qui paient avec des dollars voient leur pouvoir d’achat grimpe de 30 % ».
Richard Tzipine, directeur général de Barnes
Les logements luxueux de 150 à 250 m² sont plébiscités
Les appartements de 150 à 250 m² avec trois et quatre chambres sont les plus demandés. Selon les professionnels spécialisés sur le segment haut de gamme, ils représentent 70% de ce marché. Ils sont recherchés à la fois par les Français, notamment ceux qui reviennent de l’étranger et par les étrangers, sur la rive droite comme sur la rive gauche. Au-delà des 300 m², les ventes sont plus rares comme celles qui dépassent les 4,6,8 ou 10 millions d’euros.
Bon à savoir
Les ventes supérieures à un million d’euros représentent 5 % des ventes annuelles dans l’ancien
Rive droite ou Rive gauche : à chacun ses valeurs !
La rive gauche attire les Parisiens comme les étrangers
La demande y est très forte, l’offre est plus rare que sur la rive droite, ce qui se répercute sur les prix immobiliers. Pour un même type de bien comme un 180 m², à étage intermédiaire et à prestations et emplacements comparables, la différence est, au bas mot, de 15 %. Quand on dit rive gauche, il s’agit d’un périmètre assez restreint qui renvoie presque automatiquement sur Saint-Germain-des-Prés (6e) et sa référence à son coté culturel, celui des écrivains, du jazz…les rues des Saints-Pères, Saint-Benoît, du Dragon, Seine, les quais Malaquais, Conti, mais aussi :
- Le secteur Croix-Rouge/ Sèvres Babylone.
- Le secteur Odéon /Saint-Sulpice/ Buci.
- Le secteur Musée d’Orsay, rues de Lille, de l’Université (7e).
- Le secteur Invalides, rue de Grenelle.
- Le secteur Tour Eiffel.
Il existe les inconditionnels de la rive droite et ceux de la rive gauche. Mais si les habitants de la rive droite ont des envies de rive gauche pour l’ambiance, le charme, les grands lycées… il est plus rare que des habitants de la rive gauche migrent vers la rive droite ».
Roger Abeccassis, président de Consultants Immobilier
Rive droite, un contour plus large, du XVIe au Marais
Pour l’immobilier haut de gamme, la rive droite englobe divers arrondissements ou des quartiers spécifiques :
- Le 16e, aussi bien Passy, Auteuil que Trocadéro.
- Le 17e côté parc Monceau.
- Le 18e côté Butte-Montmartre, Abbesses et Lepic.
- Le 8e avec le triangle d’Or Champs-Elysées, avenues Montaigne et George V.
- Le 9e côté Saint-Georges.
- Le 4e côté Marais.
The place to be : les quartiers parisiens qui cartonnent !
Si le Marais (3 et 4e), les alentours du Palais Royal ( 2e), la Butte-Montmartre (18e) sont des marchés traditionnels de la rive droite qui ont leurs habitués ou leurs nouveaux adeptes sans cesse plus nombreux, d’autres font ou refont une belle percée. C’est le cas, rive droite, du 9e et du 16e, côté Passy et Trocadéro ou rive gauche du secteur Croix-Rouge/ Sèvres-Babylone dans le 6e.
Les quartiers Saint-Georges, Trinité, d’Estienne d’Orves
Des immeubles de qualité, des grands appartements, des écoles réputées, des bars et restos branchés, un réseau de transports en commun, le quartier plait aux familles mais aussi aux jeunes actifs qui trouvent la Butte un peu trop excentrée. Les prix y ont beaucoup grimpé depuis trois ans. Les biens de qualité démarrent à 10 000 €/m² mais peuvent dépasser les 14 000 €/m².
Les quartiers Croix Rouge/Sèvres Babylone
Légèrement en retrait du cœur de Saint-Germain même s’il en est très proche, le carrefour de la Croix Rouge et la rue de Sèvres menant au boulevard Raspail font partie des nouveaux spots. Moins chers que de l’autre côté du boulevard Saint Germain, et proche du grand magasin le plus couru de Paris, le Bon Marché, il attire de plus en plus. Là aussi, les prix ont tendance à fluctuer à la hausse. Les biens de qualité évoluent entre 10 000 et 15 000 €/m² et +.
Bon à savoir
Certains rues ou quartiers autrefois très prisés sont en stand by ou n’intéressent momentanément plus les acheteurs soit parce que les prix y sont trop élevés, soit parce que l’environnement est devenu bruyant, soit encore parce que l’emplacement est trop excentré. C’est le cas de l’avenue Foch, d’Auteuil, du Champs-de-Mars,
Vers une hausse des prix de l'immobilier de prestige ?
Le marché repart, boosté par la demande étrangère mais aussi par une demande française qui fait son retour sur les biens de qualité. Un retour qui selon certains professionnels s’explique par l’annonce de la suppression de l’ISF en cas de victoire de la droite aux élections présidentielles de 2017. Pour l’évolution des prix, les positions divergent selon les spécialistes. Pour Charles-Marie Jottras, président de Féau, « le marché des appartements familiaux voient ses prix remonter. En un an, le stock a baissé de 40 % et les prix ont déjà augmenté de 5 % pour les biens situés entre 1 et 1,5 M€. Cette hausse pourrait perdurer ». Pour Iris Tang, directrice de l’agence Emile Garcin rive droite, « le marché est sain, sans à coup et les prix devraient rester stables tout au long de l’année ». Reste que même si les fondamentaux sont bien orientés, des incertitudes économiques et politiques demeurent.
Le prix d’un bien de luxe dépend du marché, de l’offre et de la demande à un instant T et de la liquidité de ce marché ainsi que de ses taux d’intérêt ».
Nicolas Tarnaud, FRICS, Docteur en Economie, Titulaire de la chaire immobilier & société, Neoma Business School.
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