Se constituer un patrimoine immobilier, s’assurer des revenus complémentaires, payer moins d’impôts, préparer sa retraite, anticiper une donation… Ce ne sont pas les (bonnes) raisons d’investir dans la pierre locative qui manquent ! Or, Strasbourg semble être devenue le terrain de chasse favori des investisseurs locatifs. Dans quels secteurs de la ville investir ? Éléments de réponse.
Immobilier locatif : à Strasbourg, les petites superficies s’arrachent !
Avec plus de 50 000 étudiants au compteur et autant de locataires potentiels, c’est peu dire que Strasbourg a plus d’un atout dans sa manche pour attirer les investisseurs locatifs. Ceux-ci ciblent en priorité les petites superficies (studios et T2) en centre-ville ou près des facultés, écoles et autres instituts, nombreux à Strasbourg. La proximité d’une station de tramway est un atout supplémentaire. De plus, à une forte demande locative locale viennent s’ajouter des prix de vente raisonnables (le prix du mètre carré à Strasbourg coûte, en moyenne, 3 631 € / Source : Baromètre LPI-SeLoger), à tout le moins pour une ville de la taille de Strasbourg ainsi que des loyers corrects, le tout garantissant ainsi une bonne rentabilité locative. À Strasbourg, celle-ci est de l'ordre de 5 %. Il est également utile de rappeler que des prix immobiliers trop élevés ou encore des loyers trop bas auront pour conséquence de rogner la rentabilité d’un investissement locatif.
La rentabilité locative brute d'un bien se calcule comme suit :
Loyer x 12 / Prix du bien x 100
Cibler les étudiants… mais pas qu’eux !
Au-delà de la locatèle étudiante, la demande locative sur (et autour de) Strasbourg fait qu’il peut être intéressant non seulement de s'éloigner de l’hyper-centre et des facultés mais aussi d’acheter plus grand afin de toucher d’autres locataires : jeunes actifs, familles… La première couronne offre d'ailleurs de belles opportunités d’investissement, mais des villes moyennes comme Molsheim, Saverne, Erstein méritent également d’être prospectées. À titre indicatif, le prix du m² à Saverne, à 45 minutes en voiture de Strasbourg, se limite, en moyenne, à 1 514 €.
L’immobilier défiscalisant strasbourgeois : performant mais exigeant
Investir dans la pierre locative peut permettre - sous conditions - de payer moins d’impôts. Certaines communes des environs de Strasbourg (Bernolsheim, Lingolsheim, Niederhausbergen…) sont éligibles au dispositif Pinel. Il est ainsi possible de profiter d’une réduction fiscale (plafonnée à 63 000 €) allant de 12 à 21 % du prix du bien. Le centre historique, à haute teneur en immeubles des 17e et 18 e siècles permet, quant à lui, aux investisseurs d'invoquer des dispositifs comme le Malraux et de profiter ainsi d’une réduction d’impôt sur les travaux de restauration qu’ils réaliseront. Mais dans tous les cas (Pinel, Malraux), avant de vous lancer, prenez le temps de vérifier que tel ou tel investissement correspond à vos objectifs. Enfin, gardez en tête que l’avantage fiscal, aussi alléchant soit-il, ne saurait être une fin en soi mais devrait davantage être considéré comme un bonus venant agrémenter une opération reposant sur des bases saines, à savoir un prix d’achat en cohérence avec le marché immobilier local, des commerces et des transports à proximité et une forte demande locative. « On achète d’abord un bien, pas une fiscalité » explique Mathieu Beyer, agent immobilier à Wolfisheim et expert Grand Est sur l’émission Recherche Maison ou Appartement sur M6.
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Une large palette d’investisseurs
L’attrait de l’immobilier locatif de celle que l’on surnomme la Capitale de l’Europe séduit non seulement les investisseurs strasbourgeois et bas-rhinois mais aussi d’autres investisseurs, venus parfois de beaucoup plus loin. En effet, découragés par les prix parisiens, de plus en plus d’investisseurs franciliens jettent désormais leur dévolu sur Strasbourg. De même, les investisseurs européens/étrangers ne sont pas insensibles au charme de la pierre locative strasbourgeoise.
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