« L’axe Caen Falaise est très demandé par les primo-accédants »
Malgré une augmentation des prix immobiliers depuis 2 ans, la ville de Caen et ses environs demeurent un choix pertinent pour les primo-accédants et les investisseurs. Jérôme Colace, gérant des 5 agences de Basse-Normandie de la Centrale de Financement, fait le point sur les opportunités du secteur.
Les primo-accédants peuvent-ils acheter un bien à Caen ?
C’est effectivement devenu plus difficile, notamment si les acheteurs ne possèdent ni apport ni épargne. Nous émettons un peu plus de refus qu’auparavant. Dans ce contexte, le courtier devient d’ailleurs essentiel pour obtenir des conseils et décrocher un prêt immobilier. Les banques sont prêtes à négocier et il ne faut pas hésiter à utiliser ce levier. Pour certains métiers très prometteurs par exemple, les établissements financiers peuvent faire preuve de plus de souplesse.
Le profil des primo-accédants a-t-il évolué dans votre secteur ?
Depuis 2018 et la baisse des taux d’emprunt, nous constatons un rajeunissement de la clientèle. Les moins de 30 ans sont un peu plus nombreux à vouloir acheter un bien immobilier. Cela va néanmoins dépendre des zones. Sur Lisieux et Argentan par exemple, où les prix sont plus modérés, nous recevons davantage de demandes de la part des primo-accédants. Dans certains cas, il revient en effet moins cher d’acheter que de louer un appartement. Cette tendance est moins perceptible à Caen. Les banques imposent davantage de conditions dans l’agglomération. Elles réclament ainsi un apport plus important sur les prêts. La clientèle est donc plutôt âgée entre 30 et 40 ans sur ce secteur.
Le prix immobilier à Caen est de 2 550 €/m², environ.
Pour les primo-accédants, quels sont les secteurs à privilégier ?
Il est nécessaire de s’excentrer de Caen si l’apport est insuffisant. Il est bien plus simple de trouver des prêts bancaires avec moins d’épargne sur les zones plus rurales. Les prix de l’immobilier étant moins élevés, les banques prennent moins de risques. Le secteur de Thury-Harcourt est, par exemple, très intéressant pour les primo-accédants.
La crise provoque-t-elle une augmentation du nombre d’investisseurs immobiliers ?
Absolument. Le niveau d’épargne des Français a sensiblement augmenté depuis 2020. Les clients arrivent avec des projets préparés, basés sur un apport bien calculé. Cependant en Basse-Normandie, les niveaux des salaires ne sont pas très élevés. L’épargne est donc bien moins importante qu’en région parisienne, par exemple. Nous avons en effet reçu davantage de demandes de la part d’investisseurs provenant de Paris. Ces derniers disposent, la plupart du temps, d’un apport plus important que les clients locaux.
70 % des clients veulent acheter un bien ancien à Caen ou dans les environs.
Jérôme Colace, gérant des 5 agences de basse Normandie de la Centrale de Financement
L’arrivée de ces nouveaux investisseurs pourrait-elle pénaliser votre clientèle locale ?
Sur certains secteurs, c’est déjà le cas. La Côte Fleurie, par exemple, a connu une augmentation importante des prix. Le budget nécessaire pour acheter un appartement en bord de mer était déjà élevé. Aujourd’hui, la hausse des pris immobiliers touche également les biens situés à l’intérieur des terres. Certains biens achetés 330 000 € il y a moins de 2 ans se vendent aujourd’hui dans les 570 000 €.
Quelle est la surface idéale pour investir à Caen ?
Les zones sont assez disparates. Dans la ville, il est préférable d’investir dans de petites surfaces pour bénéficier d’un rendement assez élevé. Sur Lisieux ou Argentan, il vaut mieux opter pour une maison ou un appartement F2/F3. Les prix étant moins élevés, l’investissement dans ce type de bien demeure encore rentable. Les loyers sont par ailleurs assez soutenus. Un bien de bonne qualité se loue facilement avec une rentabilité élevée.
Vos clients s’intéressent-ils plus aux logements neufs ou anciens ?
Nous recevons plus de demandes pour l’ancien. Seuls 30 % de nos clients envisagent l’achat d’un bien neuf. Mais cela va encore dépendre du secteur. Dans certaines zones, la demande de neuf est plus importante. C’est le cas de Caen où les prix des programmes neufs sont souvent plus accessibles que ceux des logements anciens.
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