Investir dans l’immobilier grâce au rachat de crédits

09 nov 2020
mis à jour le
11 nov 2020
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Acheter un logement en vue de le louer présente de nombreux avantages. L'immobilier locatif permet de s'assurer des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine que l'on pourra transmettre à ses héritiers. Mais si, comme 1/3 des propriétaires, vous n'avez pas fini de rembourser votre prêt immobilier, il vous faudra contracter un nouvel emprunt pour concrétiser votre projet. Emprunt auquel s'ajouteront - éventuellement - un crédit auto et un prêt travaux. Pour financer votre investissement locatif sans que vos mensualités n'explosent, vous pouvez toutefois opter pour le rachat de crédits. Voici la marche à suivre.

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Investir dans l’immobilier grâce au rachat de crédits
Le rachat de crédits permet de booster sa capacité d’emprunt. © skynesher

Sommaire

Le rachat de crédits : comment ça marche ?

Aussi appelé regroupement de crédits, le rachat de crédits est une forme - particulière -  de prêt. Contrairement aux autres types de crédits, il permet toutefois d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Contracter un prêt pour augmenter sa capacité d’emprunt, vraiment ?

Comme aurait (peut-être !) pu l'écrire Tolkien : « Un crédit pour les gouverner tous ». Plus sérierusement, le regroupement de crédits permet de rassembler en un seul prêt de substitution vos différentes créances : crédits à la consommation, prêts immobiliers, etc. En modifiant la durée de votre regroupement de crédits, vous augmenterez ou, au contraire, réduirez le montant de vos mensualités de remboursement. Selon vos revenus, l’effort que vous consentez à faire sur votre remboursement mensuel et sur le coût total de l’emprunt, vous modulez la durée du regroupement de crédits et maîtrisez votre taux d’endettement.

En effet, allonger la durée de votre emprunt vous permet de faire baisser votre taux d’endettement jusqu’à - 60 %. Cette extension temporelle ne devra toutefois pas avoir pour conséquence de faire grimper le coût total de votre emprunt.

Rachat de crédits : c'est pour qui ?

D'une grande souplesse, le rachat de crédits s’adapte efficacement à tous les profils d’emprunteurs. 

  1. Tout d'abord, le rachat de crédits peut s'adresser (et c'est d'ailleurs souvent le cas !) aux personnes en difficulté financière. Et pour cause, regrouper plusieurs crédits en un seul - dont on adaptera les mensualités à ses revenus-  permet de renouer avec une gestion budgétaire plus sereine tout en profitant d'un reste à vivre plus important. Jouer la carte du rachat de crédits permet donc d’éviter le surendettement.  
  2. Depuis quelques années, les investisseurs recouren euxt aussi, et de plus en plus souvent, au rachat de crédits. En effet, il s'agit là d'un montage financier auquel ont recours des personnes déjà propriétaires de leur résidence principale mais qui désirent investir de nouveau dans la pierre dans le but de percevoir des revenus locatifs ou de générer une plus-value lors de la revente. 

Faire racheter vos crédits pour investir dans l'immobilier locatif

« Valeur refuge » s'il en est, l’immobilier reste l’investissement préféré des Français. Malgré la crise sanitaire que nous traversons et le contexte d'incertitude dans lequel le Covid nous a plongés, le marché reste globalement stable, notamment dans le neuf qui rencontre toutefois plus de difficultés que l’ancien. Quant aux transactions immobilières de prestige, force est de constater qu'elles se maintiennent.

Que vous envisagiez d'investir dans la pierre locative pour toucher des revenus locatifs ou pour espérer profiter d'une plus-value à la revente, deux possibilités s’offrent à vous : l’investissement direct ou indirect.

Investir directement dans l'immobilier

La première solution consiste à faire l'acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer, de payer moins d'impôts, de l'habiter et/ou de le rénover pour le revendre et profiter - éventuellement - d’une plus-value ou d’une défiscalisation. Mais qui dit acquisition d'un bien immobilier dit aussi emprunt immobilier.

Le hic, lorsque l’on a déjà contracté un emprunt pour accéder à la propriété, c'est qu'en décrocher un deuxième peut se révéler compliqué… Rappelons que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux établissements bancaires de ne pas accorder de prêts à un emprunteur dont le taux d’endettement dépasserait les 33 %. D'autre part, on observe actuellement une haussse du nombre de refus de dossiers de prêts. Enfin, les primo-accédants se voient très souvent demander un apport personnel significatif.

Investir indirectement dans l’immobilier : SCPI

certains hésitent à investir dans l’immobilier locatif du fait de la charge (mentale, chronophage et financière) que constitue le fait de devoir gérer des locataires. Plutôt que de renoncer à cet investissement, ils pourront faire l’acquisition de parts de SCPI.

Tout en vous affranchissant des contraintes liées à la gestion locative et en mutualisant les risques, vous investissez dans des actifs immobiliers professionnels ou des secteurs spécialisés (éducation, santé). Selon l’importance de l'investissement (il est possible d’acquérir des parts de SCPI à partir d'un millier d’euros) et l'objectif poursuivi (rendement, plus-value à la revente, avantages fiscaux, etc.), vous pouvez bénéficier des avantages liés à la propriété et toucher des revenus fonciers, tout déléguant les contraintes inhérentes à la gestion locative d'un bien.

Investissement immobilier + rachat de crédits = la combinaison gagnante ?

Il apparaît donc qu'investir dans l’immobilier peut être rapidement problématique si l'on a déjà souscrit plusieurs crédits - notamment immobiliers - à la banque et que son taux d’endettement atteint, voire dépasse les 33 %. Partners Finances, pionnier et leader en France du marché du rachat de crédits, a développé une solution à la fois innovante et adaptée.

  • En regroupant vos crédits en un seul prêt de substitution dont la durée sera modulée, vous ferez baisser le montant lié au remboursement de vos différentes créances et les fonderez en une seule mensualité.
  • Vous réduirez également votre taux d’endettement tout en gardant à l'eprit qu'allonger la durée d'un prêt contribue à augmenter son coût total.
  • Un fois votre taux d’endettement réduit, à plus forte raison si vous êtes déjà propriétaire d’un logement, vous aurez la possibilité de solliciter un deuxième emprunt immobilier afin de financer votre projet d'investissement.
  • Sachez aussi que si vous achetez un bien en vue de le mettre en location, les loyers qui vous seront versés vous permettront de rembourser - en tout ou partie - vos mensualités.

Dans le cadre d'un regroupement de crédits, vous devrez demander qu'on vous octroye une trésorerie complémentaire. Celle-ci doit correspondre à une part raisonnablement proportionnelle au montant total emprunté et son remboursement sera inclus dans vos mensualités de rachat de crédits. De cette façon, vous pourrez constituer un apport personnel et sécuriser l'obtention de votre crédit immobilier, 

Afin d'évaluer l'opportunité d'effectuer cette opération, nous vous recommandons de faire des simulations de rachat de crédits en ligne. Celles-ci sont gratuites et sans engagement. Tant qu’aucun financement ne vous aura été accordé, aucun frais de dossier ne vous sera demandé pour l’analyse et l’étude de votre dossier. En outre, un organisme de courtage en regroupement de crédits pourra vous faire profiter de son expertise en vous aidant à présenter - sous leur meilleur jour - votre dossier et votre projet.

En ces temps de reconfinement, les Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de PaiementI (OBSP) ont l’autorisation de poursuivre leur activité et leurs démarches peuvent être bien souvent entièrement dématérialisées. Covid oblige, pour le bien de tous, il est essentiel de limiter, voire d'éviter tous les déplacements et les contacts non nécessaires.

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