Paris : un marché immobilier unique en France

Paris : un marché immobilier unique en France

En matière d’immobilier, la Ville-Lumière semble décidément concentrer toutes les passions et tous les excès ! Des surfaces réduites, des prix très élevés… La réalité parisienne est toutefois plus nuancée et doit s’analyser par quartiers.

On ne présente pas Paris. La capitale française, si elle compte un peu plus de deux millions d’habitants à elle seule, domine une vaste agglomération dont une grande partie des dix millions d’habitants font quotidiennement la navette pour exercer leur activité dans la ville intra-muros. Paris n’a pas de centre-ville à proprement parler et s’organise plutôt autour de la Seine : on distingue traditionnellement la Rive Gauche, décrite volontiers comme artistique et intellectuelle, et la Rive Droite, longtemps cantonnée à des activités commerçantes ou artisanales. L’entrée de Paris dans la modernité a bien sûr affiné cette séparation, mais deux esprits continuent bel et bien à coexister.

Un parc immobilier tendu

Le marché immobilier parisien se caractérise par un déséquilibre, unique en France par ses proportions, entre une demande très forte et une offre insuffisante. Il en résulte, outre une augmentation inévitable des prix, un déplacement vers la banlieue de toutes les populations les moins fortunées. De plus, le parc étant composé exclusivement d’appartements, eux-mêmes à 56 % des T1 ou T2, la ville compte une proportion anormalement élevée d’étudiants, de célibataires et de personnes âgées. Les familles avec de jeunes enfants, qui ont besoin de davantage de surface, déménagent en banlieue tant pour des raisons financières que pratiques.

Chiffres clés

  • En 2014, le mètre carré se négocie en moyenne à plus de 8000 €. Le chiffre est gonflé par l’immobilier de luxe, fortement représenté à Paris, mais n’en reste pas (et de loin) le plus élevé de France.
  • L’augmentation du nombre de logements peine à suivre la demande : 1.322.000 logements en 1999, et seulement 30.000 de plus dix ans plus tard.
  • 17 % de logements sociaux, mais très concentrés. Les dix premiers arrondissements ne rassemblent que 6 % du total !

Un réseau de transports en commun très dense 

L’usage de la voiture à Paris est soumis à de nombreuses contraintes en termes de circulation et de stationnement. C’est la raison pour laquelle de nombreux Franciliens, habitant la ville intra-muros ou la banlieue, font l’impasse sur la possession d’une voiture et s’en remettent exclusivement au réseau de transports en commun très dense de la capitale : outre les taxis, pas moins de seize lignes de métro, quatre RER, une centaine de lignes de bus et le réseau Vélib’ permettent de rallier rapidement n’importe quel quartier. Vers l’extérieur, les quatre grandes gare (Nord, Est, Lyon, Montparnasse) desservent tous les coins de France.

Paris par quartiers

Schématiquement, les plus beaux quartiers de Paris et de sa banlieue se situent plutôt au sud et à l’ouest, tandis que les quartiers les plus populaires sont localisés en majorité au nord et à l’est. Rive Gauche, les prix les plus élevés se retrouvent en moyenne dans les très chics 6ème et 7ème arrondissements, qui abritent de nombreux ministères et institutions prestigieuses dans le plus pur style haussmannien. La Rive Droite, quant à elle, est naturellement dominée par le célèbre 16ème arrondissement, quartier des ambassades et des voies privatives de la haute bourgeoisie parisienne, suivi de près par le 8ème et le 17ème arrondissement : c’est d’ailleurs cette zone de Paris qui abrite le « Triangle d’Or », autour de l’arc de Triomphe et des Champs-Élysées.

Les prix les plus abordables (pour Paris) sont à trouver ailleurs. Rive Gauche, les 14ème et 15ème arrondissements sont plus calmes et très résidentiels : un bon compromis pour de nombreuses familles. Les meilleures affaires restent toutefois à faire sur la Rive Droite : les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements, avec des quartiers aussi emblématiques que Barbès, la Goutte-d’Or, les Buttes-Chaumont, Belleville ou la porte de Bagnolet sont à conseiller.

Même si la réalité des quartiers est nuancée, le fait de franchir le périphérique vers Paris a systématiquement un impact très important sur les prix. Il appartient donc à chacun, en fonction de ses moyens, de se positionner sur ce marché très tendu, et de revoir éventuellement ses ambitions à la baisse.

Les points clés à retenir

  • L’immobilier parisien souffre d’un déséquilibre entre offre et demande.
  • Ce déséquilibre ne tend pas à se résorber, le parc immobilier intra-muros étant essentiellement figé.
  • Le prestige d’une adresse parisienne, pour beaucoup, n’a toutefois pas de prix !

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