1. Evitez une SCPI au sein de laquelle règnent des tensions
Tout d’abord, il est essentiel que la société de gestion ait de l’expérience avec les sociétés civiles de placements immobiliers, car leur gestion est parfois complexe. Vous devez prendre la température des relations que cette société entretient avec les associés et pour cela, rien de plus simple. Il vous suffit de vous plonger dans les derniers rapports du conseil de surveillance, et vous cernerez facilement les éventuels sujets de friction. Quoiqu’il en soit, une SCPI au sein de laquelle règnent des tensions sera à éviter.
Les rapports du conseil de surveillance sont par ailleurs très intéressants dans le sens où ils regorgent d’informations. Si vous pouvez vous procurer les rapports du conseil de surveillance de plusieurs SCPI différentes, prenez le temps de les comparer afin de détecter toute anomalie dans le ton employé. Les tensions sont facilement observables, mais un rapport trop lisse devra également vous interpeller dans le cas où la SCPI rencontrerait des difficultés conjoncturelles.
Chiffres Clés
- En 2014, la France comptait 162 SCPI, dont 27 groupes ;
- La capitalisation des SCPI était de 32 870,16 M€ ;
- La collecte nette des SCPI était de 2 930,59 M€ ;
- Le taux de rentabilité internet (TRI) sur 5 ans des SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce était de 8,10 %.
Source : Aspim - IEIF
2. Soyez vigilant(e) quant à la composition des revenus distribués
Les revenus distribués sont essentiellement composés par les loyers perçus. Mais il arrive que la société mobilise une fraction de report à nouveau ou des plus-values réalisées afin de faire apparaître un taux de rendement plus élevé. Jetez donc un coup d’œil aux revenus distribués, afin de vous assurer qu’ils ne sont pas exagérément augmentés par ces éléments. Si tel est le cas, vous seriez en droit de vous demander si le rendement sera à la hauteur de ce qu’affiche la SCPI en cas d’investissement de votre part.
3. La régularité des rendements est un indicateur incontournable
Lorsque vous investissez dans une SCPI, c’est bien-sûr pour bénéficier d’un rendement. Rien n’est jamais certain ou acquis en la matière, mais étudier de près les indicateurs, qui sont à votre disposition, vous permettra d’en savoir plus sur la bonne santé de la SCPI et d’avoir une meilleure visibilité quant à sa gestion.
Jetez donc un coup d’œil aux performances de la société sur les 5 dernières années, et passez votre loupe sur le taux de rendement interne (TRI). Cet outil d’aide à l’investissement indique la rentabilité du placement sur une période donnée (en l’occurrence 5 ans), en prenant en compte le prix d’achat et de revente de la part, ainsi que l’ensemble des rendements perçus au cours de la période.
Conseils SeLoger
Privilégiez une SCPI affichant un taux de rendement interne (TRI) supérieur à 7 % sur 5 ans.
4. Prenez en compte le taux d’occupation des immeubles
Le taux d’occupation des immeubles détenus par la SCPI permet de présager d’une difficulté ou au contraire de confirmer la bonne santé de la société. Dans l’absolu, notez qu’une SCPI doit présenter un taux d’occupation supérieur à 90 % pour être fiable. Cependant, pour apprécier le taux d’occupation des immeubles, il vous faut certes prendre en compte la valeur, mais n’oubliez pas également de prendre en compte les variations. Ce taux a-t-il tendance à évoluer ou à diminuer ?
Si tous les indices laissent à penser que la SCPI est en bonne santé, qu’elle est correctement gérée et que le rendement est honorable, une légère baisse peut être acceptable et ne doit pas fondamentalement vous effrayer. En revanche, si le taux d’occupation baisse drastiquement ou que la baisse ne cesse de se confirmer, il vous faudra éviter d’investir dans cette société car cette difficulté pourra peser sur les rendements futurs.
5. Le patrimoine et le parc immobilier de la SCPI doivent être diversifiés
Assurez-vous que le patrimoine et le parc immobilier de la SCPI sont diversifiés, à tous les niveaux :
- Une diversification géographique avec des immeubles répartis dans différentes zones (Paris, Ile-de-France, province, voire étranger) sera préférable.
- Une diversification des immeubles dans leur taille, leur style, leur ancienneté permettra d’accueillir des locataires différents.
- Une diversification des locataires : étudiants, fonctionnaires, salariés du privé, familles et retraités. Ces profils variés présentent chacun leur lot d'avantages et d’inconvénients pour la sécurité financière de la SCPI.
Une telle diversification permet de diluer d’éventuels risques et de s’assurer d’une certaine régularité des versements des loyers.
Les points clés à retenir
- Assurez-vous que les revenus distribués ne soient pas artificiellement gonflés par une fraction de report à nouveau ou des plus-values réalisées.
- Idéalement, le taux d’occupation des immeubles doit être supérieur à 90 %, cependant, n’oubliez pas de prendre en compte les variations du taux d’occupation.
- Une SCPI en bonne santé présente généralement un patrimoine et un parc immobilier diversifié.
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