Quel est le taux d’imposition pour les revenus des parts de SCPI ?

Les SCPI ne sont pas imposées directement, mais chaque associé qui détient des parts est redevable de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, ainsi que sur les plus-values lors de la cession des parts. Chaque année, c’est donc la société de gestion qui transmet aux détenteurs de parts, les montants à déclarer.

Les SCPI sont déclarées dans la catégorie des revenus fonciers

Les revenus issus des parts d’une SCPI sont considérés comme des revenus issus de la location d’un bien immobilier. Vous allez donc déclarer des revenus au service des impositions dans la catégorie des revenus fonciers.

1. Le régime du micro-foncier en cas de revenus issus de biens détenus en direct

Si vous avez perçu des revenus fonciers issus de vos parts de SCPI dont le montant annuel est inférieur à 15 000 €, vous êtes soumis au régime du micro-foncier. Votre revenu imposable sera donc égal au montant des revenus que vous avez perçus, diminués d’un abattement de 30 %. Cependant, pour pouvoir prétendre au régime du micro-foncier, vous devez remplir certaines conditions :

  • Le montant des revenus annuels doit être inférieur à 15 000 € par an.
  • Si vous percevez des revenus fonciers qui sont exclusivement issus de SCPI, vous ne pouvez pas opter pour ce régime.
  • Les parts de SCPI ainsi que l’immeuble détenu par la société de gestion ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique, tel que Malraux, LMP, LMNP, Censi-Bouvard, etc.

Bon à savoir

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2. Le régime réel s’applique en cas de revenus supérieurs à 15 000 € annuels

Vous pouvez également opter pour le régime réel d’imposition, notamment si vos revenus annuels excèdent 15 000 €, ou encore si vous ne percevez pas, outre les revenus issus des parts de SCPI, de revenus issus de biens détenus en direct. Pour commencer, sachez que lorsque vous optez volontairement pour le régime réel, cette décision vous engage de façon irrévocable durant 3 ans. De plus, il s’agit de distinguer deux cas de figure distincts, à savoir le cas d’une situation de bénéfice foncier, et le cas d’une situation de déficit foncier :

  • Dans le cas d’un bénéfice foncier, vous êtes redevable des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, puis vous êtes imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition.
  • Dans le cas d’un déficit foncier, ce dernier peut alors être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 €. Au-delà de ce montant, vous pouvez reporter le déficit sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Sachez que si vous avez acquis vos SCPI à crédit, les intérêts d’emprunt, les frais de dossier et le coût des assurances emprunteurs sont déductibles des revenus fonciers sans limitation de montant ou de durée.

Bon à savoir

Pensez à faire des calculs afin de savoir s’il est plus avantageux d’opter pour le régime du micro-foncier ou le régime réel : pour que ce dernier soit plus avantageux, il faut que l’ensemble des charges déductibles soit supérieur à l’abattement de 30 % appliqué dans le régime du micro-foncier.

Plus-value : la fiscalité issue de la revente d’un immeuble détenu par la SCPI

Pensez également à la fiscalité qui s’applique en cas de cession de vos parts. Sachez que le régime fiscal qui s’applique aux plus-values générées par la vente de parts est le même que celui des biens détenus en direct, soit 19 % et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Cependant, notez qu’un double barème progressif a été mis en place, ce qui complique un peu les calculs. Ainsi, la plus-value est diminuée d’un abattement selon la durée de détention des parts :

  • 6 % d’abattement entre la 6e et la 21e année de détention.
  • 4 % d’abattement la 22e année de détention.

Parallèlement à cet impôt, les prélèvements sociaux subissent également un abattement progressif selon la durée de détention :

  • 1,65 % d’abattement entre la 6e et la 21e année de détention.
  • 1,60 % d’abattement la 22e année de détention.
  • 9 % d’abattement entre la 23e et la 30e année de détention.

Bon à savoir

Lors de la revente d’un bien détenu en direct, si le vendeur réalise une plus-value, il bénéficie d’une exonération de l’imposition lorsque le montant est inférieur à 15 000 €. Ce n’est pas le cas lors d’une cession de parts de SCPI.