Quel logement choisir pour un premier investissement locatif ?

Xavier Beaunieux 03 juil 2014
mis à jour le
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Se lancer dans l’immobilier locatif n’est pas un acte anodin : il suppose une réflexion préalable et soutenue sur vos objectifs financiers à long terme. Découvrez les conseils les plus utiles pour le choix de votre premier bien.

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Une petite surface présente généralement un taux de rentabilité plus élevé.
Une petite surface présente généralement un taux de rentabilité plus élevé. © HaraldBiebel
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Avant tout, définissez vos objectifs

Commencez par vous fixer un plan de route et un objectif clair : voulez-vous acheter pour louer indéfiniment et en tirer une rente pour vos vieux jours, après le remboursement du crédit ? Allez-vous mettre en location dans l’optique de reprendre ensuite possession des lieux en tant que résidence principale, pour vous-même ou un proche ? Ou peut-être visez-vous tout simplement une plus-value à la revente ? Cette première étape devrait vous aider à mieux cerner le bien idéal.

Puis choisissez avec soin l’emplacement du logement

Tous les marchés locatifs ne se ressemblent pas : évitez les zones déprimées où l’offre excède largement la demande. Pour un premier investissement, mieux vaut privilégier la sécurité en optant pour une grande agglomération, une ville étudiante, ou tout lieu présentant un important dynamisme économique et démographique, dans un quartier agréable et bien desservi. Attention toutefois : les marchés les plus actifs ne sont pas nécessairement les plus rentables.

Témoignage

Financièrement, louer en meublé était plus avantageux

« Comme les loyers n’allaient pas dépasser 15 000€ par an, le régime micro-foncier de la location vide m’intéressait. Mais j’ai calculé qu’il était plus rentable pour moi d’équiper entièrement l’appartement, de le louer en meublé et de déclarer mes revenus en BIC, selon un régime forfaitaire avantageux ».

Jérôme, 43 ans

Grande ou petite surface ?

Studio, T3, petite maison de ville ? Chaque option comporte ses propres avantages et faiblesses. La petite surface présente généralement un taux de rentabilité plus important mais se traduira par un mouvement plus fréquent des locataires, avec des vacances régulières et des frais de remise en état. Une grande surface permet souvent de fidéliser une famille, qui pourra vous accompagner pendant de nombreuses années, au prix d’un retour plus lent sur investissement.

Neuf ou ancien ?

A surface équivalente, et contrairement à une idée assez répandue, le logement ancien sera plus rentable que le logement neuf, car acheté au départ à un prix moins élevé. De plus, et si vous êtes bricoleur, l’ancien permet de réaliser de jolies opérations en retapant des biens délabrés pour les louer ensuite à neuf. Le coût de l’immobilier récent peut toutefois être compensé par certains dispositifs fiscaux tels que la récente loi Duflot. Renseignez-vous au besoin !

Vide ou meublé ?

La location vide et la location meublée sont deux univers différents, avec une réglementation à part, notamment en matière fiscale. Vous avez davantage de chance de vous engager sur le long terme avec un locataire d’un bien vide (bail de trois ans renouvelable) plutôt qu’avec un meublé (un an renouvelable, voire neuf mois pour les étudiants).

Comment calculer la rentabilité de votre investissement ?

Avant d’investir dans l’immobilier, il est important de connaître la rentabilité de cette opération. Le rendement locatif correspond au ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez et les différentes dépenses qu’il engendre (prix d'achat, entretien, taxes, etc.). Pour connaître la rentabilité de votre investissement dans la pierre, vous devez effectuer un calcul de rentabilité. Nous pouvons distinguer la rentabilité brute et la rentabilité nette. Si la première peut vous aider à comparer le potentiel de deux logements, c’est la seconde qu’il faut prendre en compte pour savoir combien vous rapportera réellement votre investissement. Pour estimer le rendement locatif net de votre futur logement, il faut prendre en compte les impôts locaux, les frais de gestion si vous déléguez la gestion locative à une agence, les charges locatives non récupérables (réfections de l’immeuble, travaux dans les parties communes, etc.), les dépenses de travaux qui n’incombent pas au locataire, les assurances (loyers impayés, assurance emprunteur…) et les intérêts d’emprunt.  

Attention à la performance énergétique du bien

La mise en location des passoires énergétiques sera progressivement interdite à partir de janvier 2023. Dans un premier temps, cette interdiction concernera les logements dont la consommation est supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an. En 2025, ce sera au tour des logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Energétique) d’être retirés du marché locatif. Suivront les logements classés F en 2028 et les biens immobiliers classés E en 2034. Si vous investissez dans un bien immobilier mal noté au DPE, sachez toutefois que vous pouvez prétendre à des aides pour le mettre en conformité. C’est le cas du dispositif MaPrimeRénov’, accessible aux bailleurs sans condition de revenus. Il suffit que votre logement soit construit depuis au moins 15 ans (2 ans pour le remplacement d’une chaudière au fioul) et que vous vous engagiez à le louer en tant que résidence principale pour au moins 5 ans.

Le choix de votre premier bien locatif est délicat, et dépend de vos aspirations personnelles, du temps dont vous disposez et de vos objectifs financiers de long terme. Ne vous départez jamais de votre bon sens, et tout se passera bien !

Les points clés à retenir

  • Un bien identique peut être une excellente ou une mauvaise affaire, selon son emplacement.
  • Grand ou petit, neuf ou ancien, chaque option présente des atouts propres.
  • Maîtrisez bien la fiscalité avant d’opter pour le vide ou le meublé.
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