Résidence seniors : un placement tendance

Elisabeth Lelogeais 07 juil 2014
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Pour vous assurer un complément de retraite, vous pouvez vous orienter sur la résidence seniors. Un placement d’avenir compte tenu du vieillissement de la population. Inutile pour autant d’acheter les yeux fermés.

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Résidence seniors : un placement tendance
12 millions de séniors de plus de 75 ans et 5,4 millions de personnes de plus de 85 ans à l’horizon 2016. ©Fotolia
Sommaire

La « Silver Economie » est le véritable eldorado du moment et les programmes se multiplient un peu partout, sans tenir forcément compte des préoccupations des occupants, propriétaires ou locataires. Or, les seniors veulent habiter dans le centre des villes, près des commerces, des services et des moyens de transports. Ils viennent dans ces résidences pour rompre l’isolement et pour avoir un logement mieux adapté. 

Vous devez vous déplacer pour voir la localisation de la future résidence. Le bon emplacement est un critère majeur dans la réussite de votre investissement en termes de location mais aussi en termes de valorisation de votre bien.

Vous devez vous renseigner sur les prix de vente du neuf dans le secteur. Le prix de vente doit être en phase avec le marché immobilier de la ville et les prix des programmes neufs classiques.

Bon à savoir

Dans une résidence seniors, vous achetez un appartement dans un immeuble doté de services (accueil, gardien, ménage, restauration…). Dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous achetez une chambre.

Quel régime fiscal de location meublée choisir ?

Vous achetez d’abord un bien immobilier meublé. La fiscalité vient ensuite même si elle constitue un gain d’impôt et un plus au niveau du rendement. Pour choisir le régime fiscal le plus adéquat, vous devez vous référer à votre taux d’imposition.

Le dispositif  Censi-Bouvard…

Celui-ci vous permet de bénéficier, dans la limite d’un investissement de 300 000 € pouvant être réparti sur deux biens, d’une réduction d’impôt de 11 % pendant 9 ans, soit au maximum 33 000 €. Il n’existe pas de plafond de loyers, ni de revenus des locataires comme en dispositif Duflot et en plus vous pouvez récupérer la TVA, soit 20 % de l’investissement. En contrepartie, vous devez louer pendant 9 ans en bail commercial à un exploitant qui assure la location, les charges, l’entretien et qui va vous verser un revenu annuel de l’ordre de 4%.

… ou misez sur un amortissement classique

Vous pouvez opter pour l’amortissement de votre bien. Vous pourrez alors déduire de vos revenus que sont vos loyers, l’ensemble des charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, charges d’entretien, taxe foncière, amortissement…). En cas de déficit foncier, vous pouvez reporter vos charges pendant au moins 10 ans. Plus que les 9 ans du dispositif Censi-Bouvard. A comparer donc comme l’indique le cas pratique ci-dessous.

Faites les comptes

Pour un achat d’un T2 à 198 522 € HT, avec un taux moyen d’imposition de 30% hors prélèvements sociaux. Le statut « location meublée classique » est nettement plus intéressant.

Régime fiscal Censi-Bouvard 

  • Rendement : 4.3%
  • Loyer  : 8 536  €
  • IRPP Brut : 3 883 €
  • Réduction d’impôt : 2426 €
  • Impôts : 1457 €  

Régime fiscal location classique

  • Rendement : 4.3%
  • Loyer  : 8 536  €
  • IRPP* Brut : 0 €
  • Réduction d’impôt : -
  • Impôts : 0 €  

Revente avec valorisation à la clé

Vous pouvez être amené à revendre votre bien. Dès l’instant où vous avez observé les règles d’un bon investissement (emplacement, demande locative), vous  pouvez prétendre à une valorisation de votre bien. Dans ce marché des séniors, deux axes de revente se dessinent : une revente en résidence séniors mais aussi, si cette destination envers les séniors ne convenait plus, la facilité de se transformer en résidence classique avec appartement classique.

Les résidences pour séniors ont actuellement très peu de parties communes type restaurant. Ce qui permet, au cas où la conjoncture de la ville ou du marché l’exige, de la transformer sans problème en résidence d’habitation classique.

Les points clés à retenir

  • Privilégiez l’emplacement pour la location et la revente.
  • Optimisez votre statut fiscal « loueur en meublé professionnel »
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