L’encadrement des loyers, l’une des mesures phares de la loi ALUR, suscite de vifs débats et de nombreuses interrogations de la part des investisseurs, des locataires et des professionnels. Où en est-on aujourd’hui ? Seloger fait le point
Louer pour habiter ou être investisseur avec un bien à louer relève aujourd’hui du casse-tête chinois :
- d’un côté, il y a la loi ALUR avec l’encadrement des loyers dans une centaine d’agglomérations mais qui ne peut s’appliquer faute de décret d’application.
- de l’autre, les propos récents de Manuel Valls, Premier ministre, demandant une « expérimentation dans Paris » avant d’étendre ce dispositif à d’autres communes. Mais voilà que d’autres villes telles que Lille, Grenoble, la Rochelle demandent un encadrement des loyers !
Un cafouillage regrettable d’autant que le candidat Hollande avait promis d’encadrer les loyers lors de la première location ou à la relocation dans les zones tendues. Dans un tel brouillard, les investisseurs ne savent plus à quel saint se vouer et rechignent parfois à se lancer dans la pierre. Les professionnels font jouer leur lobby mais aussi leur compétence auprès des bailleurs. Quant aux locataires, ils sont totalement déboussolés mais obligés de se loger !
Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de Management des Services Immobiliers (IMSI).
« Le logement n’est pas un marché comme un autre. Dans les zones tendues, où l’on voit bien qu’il y a des décalages entre les revenus des locataires et les loyers, il y a besoin de gommer des excès et plus spécifiquement ceux des loyers fixés par les particuliers, représentant deux tiers du marché. Et l’encadrement ne peut que mettre en avant le rôle des professionnels ».
Un encadrement « expérimental » à Paris mais pas que…
Les décrets de la loi ALUR concernant l’encadrement des loyers dans les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, où le marché est tendu, n’étant pas encore parus, le gouvernement a fait une sorte de rétropédalage.
Motif : les observatoires de loyers ne sont pas suffisamment au point pour refléter la véritable situation du marché. Sans compter que la loi, en l’état actuel, s’avère complexe avec un loyer ne pouvant excéder de plus de 20 % d'un « loyer médian » fixé par le préfet mais aussi la possibilité pour un propriétaire-bailleur disposant d’un logement aux « caractéristiques exceptionnelles » de demander un complément de loyer.
Face à cette situation peu claire, le gouvernement a décidé de commencer par recentrer la mesure et expérimenter l’encadrement des loyers dans Paris intramuros, là où il y a déséquilibre entre l’offre et la demande et là où les loyers sont les plus chers selon Clameur avec une valeur moyenne de 24,7 €/m². Et c’est aussi dans la capitale qu’un observatoire des loyers existe depuis longtemps, l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Certaines villes comme Lille, Grenoble, La Rochelle mais aussi le Conseil régional d’Ile de France réclament un encadrement des loyers contrairement à Lyon, Marseille ou Toulouse. Mais ce n’est pas tout, des villes comme Rennes et Aix-En-Provence se donnent le temps de la réflexion.
Les points clés à retenir
Une loi qui est dans l’attente de nombreux décrets. L'encadrement des loyers devrait être appliqué sur la base du volontariat des communes.
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