Comment calculer la surface habitable de mon logement pour le vendre ?

Comment calculer la surface habitable de mon logement pour le vendre ?

Vous vous apprêtez à vendre votre logement, et vous ne connaissez pas la surface habitable exacte de celui-ci ? Sachez que ce calcul répond à des dispositions légales et strictes, puisque certaines surfaces sont exclues de ce calcul tandis que d’autres sont prises en compte.

Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?

Lorsque l’on parle de surface habitable dans le cadre de la vente d’un logement ou en tous cas d’un appartement, sachez que cette notion répond en réalité à une définition bien précise. Il s’agit de réaliser un calcul de surface en m², afin de connaître la superficie de votre bien. Mais ce calcul est subtil et n'est pas si facile à effectuer, puisque certains critères n’entrent pas dans le calcul de cette surface. Lorsque l’on souhaite effectuer le calcul de la surface habitable d’un logement, il faut prendre en compte :

  • D’une part la surface plancher construite de votre bien, qui peut apparaître dans des documents tels que l’acte de vente, ou qui peut être mesurée par un professionnel.
  • Et d’autre part, certaines surfaces qui ne sont pas prises en compte dans le résultat final. Le calcul de la surface habitable dite Loi Carrez, ne tient pas compte des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, des balcons et terrasses, des caves et des parkings. En revanche, les combles, les greniers et les sous-sol, aménagés ou non, entrent dans le calcul de la surface habitable à partir du moment où la hauteur sous plafond est de 1,80 mètre minimum.

Bon à savoir

La Loi Carrez oblige à mentionner la surface habitable dans les avant-contrats en cas de vente de lots de copropriété.

Le diagnostic Carrez est obligatoire pour la vente d'un appartement

Si vous avez pour projet de vendre votre logement, le calcul de la surface habitable sera inévitable et obligatoire (Loi Carrez). Cette obligation s’explique par le fait que certaines opérations nécessitent un mesurage précis de la surface, comme dans les cas suivants :

  • Lorsque l’on souhaite louer son logement, vide ou meublé et à titre de résidence principale à un locataire. En effet, sur le bail, il doit être possible de vérifier que le logement soit décent, et que sa surface habitable soit donc supérieure à 9 m², mais également pour permettre au locataire de demander une diminution du loyer si la surface habitable réelle est inférieure à celle annoncée.
  • Dans les contrats de réservation d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), la surface habitable doit apparaître et le promoteur s’engage à ce que le logement qui sera livré à l’acquéreur présente une surface habitable qui correspond à ce qu’il leur a annoncé.
  • La surface habitable permet au fisc de calculer la valeur locative cadastrale et par la suite le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Dans le cadre de la vente de votre bien immobilier, une fois que vous avez effectué le calcul de surface par pièce de votre logement, vous devrez vous pencher par le prix au m² par commune, afin de connaître le prix de vente de votre bien, sans oublier de renseigner des paramètres tels que l’état général du bien, la présence éventuelle d’un jardin ou d’une terrasse, les équipements, etc.

Vidéo : Calculer la surface habitable d'un logement

Bon à savoir

Il arrive de calculer également la surface utile d’un logement, qui correspond à la surface habitable augmentée de 50 % des surfaces annexes. Cette surface utile sert à calculer la surface d’une maison ou d’un immeuble d’habitation.

Les maisons ne nécessitent pas de calculer la surface habitable

Enfin, sachez qu’il existe un cas particulier pour la vente des maisons, excepté pour les maisons neuves, puisque le calcul et la mention dans le contrat de la surface habitable n’est pas obligatoire. Aucun mesurage ne doit donc être effectué, et les m² qui apparaissent dans une annonce sont donc souvent approximatifs. Lorsque l’on annonce une maison de 120 m² en vente, on ne sait pas forcément de quels m² il s’agit réellement : cela peut prendre en compte ou non les annexes qui n’entreraient pas en compte dans le calcul s’il s’agissait d’un appartement. Dans le cadre de la vente d’une maison, la surface annoncée est généralement la surface utile, qui prend donc en compte la moitié de la surface des annexes. En revanche, il est quand-même recommandé de calculer la surface habitable lors de la vente d’une maison, afin d'informer au mieux les acquéreurs et éviter les conflits.

Bon à savoir

Sachez que si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle figurant dans l’acte de vente, l’acquéreur est alors en droit de réclamer une diminution du prix, proportionnellement au nombre de m² manquants.