Vendre un bien occupé… Attention à respecter les procédures

Vendre un bien occupé…  Attention à respecter les procédures

Le propriétaire d’un logement a le droit de vendre son appartement, même s’il est loué. Les règles à suivre diffèrent selon que le logement est vendu libre ou occupé.

La plupart des propriétaires attendent la fin du bail pour délivrer, par huissier ou lettre en recommandé avec accusé de réception, un congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé est assimilé à une offre de vente au locataire. A noter que le propriétaire doit le signifier à tous les titulaires du bail individuellement et que, pour être valide, il doit comporter forcément les 5 premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, le prix et les conditions de vente du bien, les conditions de paiement et le règlement de propriété pour un appartement.

Mais le propriétaire n’est pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme et n’a aucune obligation vis-à-vis de son locataire. Il n’est pas obligé de le prévenir de la mise en vente du logement, même si cela peut compliquer la visite d’éventuels acheteurs.

Le droit de préemption

Le droit de préemption du locataire est une procédure qui permet au locataire d'acheter le logement qu’il habite. Pour la vente d’un appartement loué, ce droit ne s’applique pas car le locataire n’est pas obligé de quitter le logement. Mais le propriétaire peut proposer à son locataire d’acheter le bien en lui précisant par écrit les modalités et en lui indiquant un délai de réflexion.

Caroline

Mon propriétaire m’a prévenu qu’il voulait vendre l’appartement. J’y habitais depuis trois ans, il me plaisait et le prix me convenait alors je l’ai acheté !

Le prix de vente

Le prix de vente d’un logement occupé subit une décote suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l’âge du locataire. Elle peut atteindre 40% à 50% avec les locations soumises à la loi de 1948.

A l'inverse, les locations meublées ne perdent que 10 à 15 %. Les petites surfaces sont intéressantes pour les investisseurs car elles leur permettent d’acheter et de relouer. La décote est alors limitée à 5 ou 10 %.

Pour faciliter la vente, le locataire doit avoir un contrat en règle et respecter ses obligations. Si le locataire ne paie pas son loyer et que le propriétaire est en cours de procédure, la vente est compromise car il sera difficile de trouver un acquéreur qui achète un logement occupé par un locataire qui ne respecte pas ses obligations.

Ça change quoi pour le locataire ?

Cette mutation ne concerne que la caution du locataire : la vente le dégage de son engagement. Le nouveau propriétaire devra se présenter au locataire, lui transmettre ses coordonnées, l'informer que le bail se poursuit et demander au locataire si l'ancien propriétaire lui a versé le dépôt de garantie.

Les points clés à retenir

  • En cas de fin de bail, le locataire doit recevoir un congé pour vendre au moins six mois à l’avance. Il est alors prioritaire pour acheter.
  • Si l’appartement est vendu loué, le locataire ne peut pas exercer son droit de préemption.
  • Le prix de vente d’un logement occupé peut perdre de 10% à 50%, dans les cas les plus extrêmes.