Crédit immobilier : Faut-il emprunter avant la mise en place de l’impôt à la source ?

Ça y est, c’est acté : le prélèvement de l’impôt à la source sera mis en place dès janvier 2019. Votre capacité d’emprunt s’en trouvera-t-elle diminuée ? Devez-vous mettre le turbo et souscrire votre emprunt immobilier avant la date fatidique ?

Aucun impact réel (sinon psychologique) sur le pouvoir d’achat immobilier

L’entrée en vigueur, en janvier prochain, du prélèvement à la source (PAS) supprimera les cotisations salariales mais elle réduira - mécaniquement - le net à payer sur vos bulletins de salaire. Pour autant, les conséquences de cette réforme fiscale seront essentiellement psychologiques. En effet, une fois passé le choc de constater qu’il gagne moins d’argent, le contribuable se rendra compte que le prélèvement à la source produit un effet positif sur sa trésorerie. « Au lieu de payer 1 200 € par mois en dix fois (en ayant opté pour la mensualisation, Ndlr), quelqu'un qui payerait 12 000 € d’impôts par an ne sera plus prélevé que de 1 000 € par mois sur douze mois » explique Sandrine Allonier, Directrice de la Communication et Porte-Parole du site VousFinancer. « soit un gain de 200 € en trésorerie. Et en septembre 2019, ce contribuable aura versé 9 000 € avec le prélèvement à la source, contre 10 800 € lorsqu’il était mensualisé voire 12 000 € s’il était en paiement au tiers ».

Bon à savoir

La mise en place du prélèvement à la source aura un effet positif sur la trésorerie de certains ménages dont les prélèvements, étalés sur douze mois, seront allégés.

Une avance de trésorerie pour les investisseurs en Pinel

Autre bonne nouvelle pour celles et ceux qui désirent défiscaliser en investissant dans la pierre locative : ils pourront profiter d’une avance de trésorerie. « Dans sa première version, le prélèvement à la source ne prenait pas en compte la réduction d’impôt. Celle-ci devait donc être avancée par l’investisseur pour lui être remboursée plus tard, en septembre… Mais le fait de devoir avancer cette réduction aurait pu bloquer les demandes et freiner à l’investissement locatif ». Heureusement, il en a finalement été décidé autrement. Les investisseurs en Pinel pourront donc profiter, dès le mois de janvier, d’une « avance de trésorerie de 60 %, sur la base de leur situation fiscale de l’année antérieure ».

Banques : les règles du jeu resteront les mêmes

À la question de savoir si l’entrée en vigueur du prélèvement à la source et la baisse du net à payer qui l’accompagnera risquent de compliquer le recours à l’emprunt immobilier, Sandrine Allonier répond par la négative. « Encore récemment, nos partenaires bancaires nous ont assuré qu’ils continueront de se baser sur le montant du salaire « avant impôt ». À leurs yeux, l’impôt doit être considéré comme une charge parmi d’autres. Les modalités de calcul du taux d’endettement et de la capacité d’emprunt restent donc inchangées. Cela étant, l’analyse du dossier de financement à laquelle procèdent, au cas par cas, les conseillers bancaires pourra, quant à elle, être plus poussée qu’avant. Le fait que le salaire effectivement versé en fin de moins soit moins élevé pourrait ainsi fragiliser certains dossiers de financement… ».

Écarts de trésorerie entre les différents modes de versement de l'impôt

  Mensualisation Paiement par tiers PAS Écart 
janv. 2019 1 200 € 0 € 1 000 € - 200 €
fév. 2019 2 400 € 4 000 € 2 000 € - 400 €
juin 2019 7 200 € 8 000 € 6 000 € - 1 200 €
sept. 2019 10 800 € 12 000 € 9 000 € - 1 800 €
déc. 2019 12 000 € 12 000 € 12 000 € 0 €

Pas la peine d’accélérer vos démarches de financement

Bref, vous l’aurez compris à la lecture de cet article, no stress ! Il n’y aucune raison que vous vous hâtiez de boucler le financement de votre projet immobilier avant que le prélèvement à la source ne soit activé. « Les banques ne modifieront pas leur façon de calculer. Aucune hausse massive des demandes de prêt n’est donc à craindre d’ici la fin de l’année » précise Sandrine Allonier. Mais si en termes de demandes de prêts immobiliers, aucune frénésie n’est à prévoir, le premier trimestre 2019 devrait toutefois avoir des allures de round d’observation. « Le marché immobilier français est sensible aux effets psychologiques. C’est pourquoi il est probable que les acheteurs se montrent quelque peu attentistes au cours du 1er trimestre 2019. Mais une fois qu’ils se seront habitués à cette nouvelle gestion de leurs finances, tout rentrera dans l’ordre » assure Sandrine Allonier.

Les points clés à retenir

  • Les banques conserveront les mêmes méthodes de calcul du taux d’endettement et de la capacité d’emprunt. En clair, elles continueront de se référer au salaire net avant impôt.