Le déficit foncier est un dispositif pour réduire ses impôts. Il permet d'investir dans l'immobilier locatif ancien qui présente des travaux tout en bénéficiant d'un abattement fiscal sur vos revenus fonciers.
Qu'est-ce qu'un déficit foncier ?
Le principe du déficit foncier est le suivant : il suffit d’acquérir et de rénover un bien immobilier dans le parc ancien pour déduire le coût des travaux – jusqu’à 10 700 € par an - de ses revenus. Ce système ne fait pas partie du périmètre des niches fiscales qui sont rabotées chaque année et, si les travaux représentent une somme supérieure au plafond, le surplus peut être reporté sur 10 ans. Pour en bénéficier, il est nécessaire d'adopter le régime d’imposition au réel – qui ne devient automatique qu’au-delà de 15 000 € de revenus locatifs annuels - et d'en faire la demande auprès de l’Administration fiscale en-deçà.
Bon à savoir
Logiquement, plus un contribuable est taxé lorsqu’il acquiert un bien immobilier à rénover, plus il a intérêt à opter pour le régime réel plutôt que le microfoncier.
Calcul du déficit foncier : mise en situation pour réduire vos impôts
Le propriétaire d’un appartement acheté à crédit doit s’acquitter de 6 000 € d’intérêts annuels. Avant de le louer, il a également dépensé 25 000 € pour le remettre aux normes. Il a ainsi rapidement trouvé locataire qui lui a versé 4 500 € sur la même année. Par ailleurs, les revenus de cet investisseur – autres que fonciers – s’élèvent à 45 000 €.
- Suivant le régime microfoncier, il bénéficierait d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers (4 500 €), soit 1 350 €. Les 70 % restants viendraient s’ajouter à ses autres revenus imposables, pour un total de 48 150 €.
- Avec le régime « réel », les intérêts de l’emprunt doivent être retranchés aux revenus fonciers, soit un résultat négatif de 1 500 € pouvant diminuer les revenus fonciers imposables des années suivantes, sur une durée maximale de 10 ans. Il faut ensuite déduire la remise maximum de 10 700 € aux revenus totaux s’élevant à 49 500 € (45 000 € hors foncier + 4 500 € de l’appartement).
Le revenu imposable total est donc de 38 800 €, soit 9 350 € de moins qu’avec le régime microfoncier. De surcroît, avec le régime réel, l’écart entre le coût total des travaux et la remise de 10 700 €, soit 14 300 € dans notre exemple, peut être déduit sur les 10 années suivantes au maximum jusqu’à épuisement.
Bon à savoir
Dans le cas évoqué, ci-dessus, le mécanisme par défaut est celui du régime microfoncier, qui autorise un abattement de 30 % des revenus locatifs, puis une imposition classique du reste à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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