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Loi Denormandie : le dispositif Pinel pour les logements anciens dégradés

Loi Denormandie : le dispositif Pinel pour les logements anciens dégradés

Réservé aux investissements réalisés dans l’immobilier ancien dégradé, le dispositif fiscal Denormandie a pour objectif de lutter contre les biens insalubres dans les centres des villes moyennes. Logements concernés, avantage fiscal... tout ce qu’il faut retenir sur ce « nouveau » Pinel.

Loi Denormandie : une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 %

Le dispositif de défiscalisation Denormandie a pour objectif de redonner de l'attractivité aux centres des villes moyennes. Il permet d’y augmenter l'offre des logements en favorisant la rénovation et la remise sur le marché de logements vacants. Il accorde aux investisseurs, qui rénovent des logements dégradés pour les mettre en location, de déduire de leur impôt 12 % à 21 % de leur investissement. Cet avantage fiscal varie en fonction de la durée d'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), et en fonction du montant total de l'opération (prix du bien et montant des travaux), à hauteur de 300 000 € maximum et de 5 500 € par m². Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il est indispensable que le montant des travaux réalisés représente au moins 25 % du total de l'opération et qu’ils soient réalisés par un professionnel labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Il faut également répondre à au moins l’un des critères suivants : réaliser 2 types de travaux parmi 5 catégories (changement de chaudière, remplacement du système de production d'eau chaude, isolation des fenêtres, des combles, ou des murs), ou engendrer une amélioration des performances énergétiques de plus de 30 %, ou 20 % si le bien est situé dans une copropriété.

Loi Denormandie : des travaux importants à prévoir

Pour bénéficier du nouveau dispositif d’aide à la rénovation, il faut que les travaux réalisés représentent au moins 25 % du coût de l’opération immobilière.

Dispositif Denormandie : quel avantage fiscal pour l'investisseur ?

Durée d'engagement à louer Avantage fiscal
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Un Pinel dans l'ancien réservé au cœur des villes moyennes

Le dispositif Denormandie n’est pas soumis à un zonage défini selon la tension du marché immobilier local (zone tendue ou non) mais est dédié aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l'Etat dans le cadre du programme « Action coeur de ville », ainsi qu’aux communes de toutes tailles qui ont signé avec l'Etat des conventions de revitalisation du territoire (ou ORT) prévues par la loi Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). Pour bénéficier de ce Pinel dans l'ancien, le logement acheté doit également être achevé depuis plus de 15 ans et être une « passoire thermique », c'est-à-dire présenter une étiquette énergétique F ou G. Pour bénéficier du dispositif Denormandie, il faut que le logement rénové soit loué vide à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé par décret. De son côté, le montant du loyer ne peut pas dépasser un plafond, également fixé par décret, et variable en fonction de la zone où se situe le logement. Précisons que, dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie, il vous est tout à fait possible de louer le bien rénové à un ascendant (parents, grands-parents) ou à un descendant (enfants, petits-enfants, neveux).

Quel plafond de revenus pour les locataires ?

Composition du ménage Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2-C
Personne seule 37 508€ 37 508€ 30 572€ 27 515€
Couple 56 058€ 56 058€ 40 826€ 36 743€
Pers seule ou couple + 1 personne 73 486€ 67 386€ 49 097€ 44 187€
+ 2 personnes à charge 87 737€ 80 716€ 59 270€ 53 344€
+ 3 personnes à charge 104 390€ 95 553€ 69 725€ 62 753€
+ 4 personnes à charge 177 466€ 107 527€ 78 579€ 70 721€
Majoration par personne supplémentaire 13 087€ 11 981€ 8 766€ 7 888€

Une aide principalement destinée aux investisseurs particuliers

Le dispositif Denormandie s'adresse principalement aux investisseurs particuliers (contribuables fiscalement domiciliés en France) qui souhaitent investir dans l'immobilier ancien à rénover pour profiter d'un avantage fiscal intéressant. Mais le dispositif Denormandie s’adresse également indirectement aux promoteurs immobiliers : cette nouvelle mesure fiscale offre la possibilité aux promoteurs immobiliers d’acquérir des immeubles entiers et de revendre les appartements à des investisseurs particuliers qui pourront alors bénéficier du dispositif fiscal. Notons que dans un souci de simplicité, le dispositif Denormandie n'est pas soumis à des impératifs en matière de consommation énergétique, à condition de réaliser au moins 2 types de travaux parmi les 5 catégories évoquées précedemment (changement de chaudière, isolation des fenêtres, etc.). Il est également indispensable que l’aide dont bénéficient les investisseurs immobiliers soit utilisée pour réaliser les travaux éligibles dans le cadre du dispositif. Par exemple, l’aide obtenue ne peut pas être utilisée pour rénover une piscine ou simplement repeindre des logements ayant besoin de travaux plus conséquents.

Denormandie : les immeubles de bureaux éligibles ?

Le dispositif Denormandie peut aussi s'appliquer pour des biens à usage de bureaux, si les travaux prévoient de changer la destination du bien pour le transformer en logement.

Loi Denormandie : des loyers plafonnés

Zone Plafond de loyer par m²
Zone Abis 16,96€
Zone A 12,59€
Zone B1 10,15€
Zone B2-C 8,82€

Infographie : Tout comprendre sur la Loi Denormadie

Une nouvelle aide fiscale pour la rénovation des logements dégradés