Passionné de belles pierres historiques, c’est le moment d’acheter

Passionné de belles pierres historiques, c’est le moment d’acheter

Une fiscalité très attractive, une exonération des droits de succession, investir dans les vieilles pierres est un excellent placement qui de surcroit fait revivre le patrimoine français…

L’inscription ou le classement d’un édifice ou d’une partie seulement dépend du ministère de la Culture par le biais d’instances régionales, les directions régionales des affaires culturelles (Drac). Si le bien acquis n’est pas encore classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, (ISMH), il vous faudra faire les démarches pour avoir droit à bénéficier de l’avantage fiscal.  Vous devez constituer un dossier relatant l’intérêt historique ou architectural du bien, des photos et un texte définissant les projets de restauration.

L’inscription ne concerne pas forcément la totalité du bien mais peut viser un élément particulier, intérieur ou extérieur, digne d’être reconnu. La commission régionale étudie alors le dossier et émet un avis en vue de l’inscription, qui sera alors prise par le préfet de région, ou en vue du classement, ce qui passe alors par la commission nationale des monuments historiques et par le ministre de la Culture et arrêté ministériel. Dans tous les cas, vous ne pourrez pas restaurer comme vous le voulez. La partie inscrite devra être restaurée dans les règles de l’art même si le choix de l’architecte et des entreprises vous incombe. Pour le classement, l’intervention de l’architecte des bâtiments de France, (ABF), est obligatoire.

Il faut conserver le bien au moins 15 ans

Le bien acquis doit être gardé au moins quinze ans à partir de son acquisition. C’est une durée minimale, décomptée de date à date à partir de la signature de l’acte authentique chez le notaire. En cas de non respect, la sanction peut être lourde.

Bon à savoir

L’inscription ou le classement peut viser une partie isolée du bien dissociable de l’immeuble (escalier à vis, tour à meneau, lucarne, plafond).Le fisc peut alors  restreindre l’imputation des charges aux seuls travaux affectant cette partie.

Une fiscalité très attractive à la carte

Le régime fiscal s’avère attractif avec la possibilité d’imputer sur le revenu global l’ensemble des déficits fonciers dus à l’exploitation du bien et à sa rénovation. A l’exclusion des travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction. Ainsi, plus les déficits fonciers seront importants, plus vous verrez votre charge fiscale s’amenuiser. Toutefois, cet avantage fiscal est complexe, avec des variantes selon que le bien est occupé ou non, ouvert à la visite ou non, occupé et ouvert…

Vous n’occupez pas le bien mais il vous procure des revenus

La totalité des charges foncières liées à votre bien peut être déduite de vos recettes. Au titre des charges : les dépenses de réparations et d’entretien, impôts et taxes, prime d’assurance, frais de promotion et de publicité, les intérêts d’emprunts. S’il y a déficit, y compris celui lié aux intérêts d’emprunt, ce déficit est à 100 % déductible de votre revenu global. Si ce dernier est insuffisant, l’excédent peut être reporté sur votre revenu global durant dix ans.

Vous occupez le bien et il produit des revenus par des visites payantes.

Pour la partie occupée, les charges sont imputables sur votre revenu global. En cas de déficit, le solde s’impute exclusivement sur vos revenus fonciers des dix prochaines années. Pour la partie génératrice de revenus, les charges liées à la partie ouverte au public s’imputent sur votre revenu global avec, en cas d’insuffisance, un excédent reportable sur votre revenu global pendant les dix années suivantes.

Vous occupez votre bien et il ne génère aucune recette.

Certaines charges sont alors admises en déduction partielle ou totale de votre revenu global. Au titre des charges admises, les cotisations versées à la Drac, les dépenses pour travaux de réparation ou d’entretien, montant de la subvention de l’Etat exclu, mais aussi les intérêts d’emprunt. Le taux de la déduction est de 50 % si l’édifice n’est pas ouvert de façon gratuite, au public et de 100 % dans le cas contraire. Si les charges font apparaître un déficit global, celui-ci n’est pas reportable sur les années suivantes.

Exonération des droits de succession…

Pour profiter de l’exonération, les bénéficiaires doivent signer une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et du Budget. Celle-ci va préciser les modalités d’entretien des biens concernés, les conditions d’accès au public (au moins 100 jours par an d’avril à octobre ou 80 jours de juin à septembre), le maintien sur place des meubles. Si l’une des conditions n’est pas respectée, les droits de succession sont rétablis.

Les points clés à retenir

Investir dans des veilles pierres, c’est la possibilité de déduire de votre revenu global l’ensemble ou presque des travaux réalisés et de donner un bien à vos héritiers en échappant  aux droits de succession.

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