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A quel prix, je peux vendre mon logement ?

A quel prix, je peux vendre mon logement ?

« Comment estimer mon logement ? » Voilà une question que se posent de nombreux propriétaires. Pour votre projet de vente, l’estimation se doit d’être précise et objective. Et attention, estimer sa maison ne se résume pas à une simple multiplication de la surface habitable par un prix au m². Explications.

A quel prix, je peux vendre mon logement ?

Comparez pour mieux estimer votre logement

De manière générale, estimer sa maison revient à savoir la comparer avec ses équivalents dans le même secteur. Une comparaison qui implique une objectivité sans faille. Pour pouvoir mettre un prix sur son bien, il faut adopter une forme de détachement, chose pas toujours aisée à propos d’une maison qui, au fil du temps, a pris une valeur sentimentale. D’autant plus que cette objectivité nécessite parfois de reconnaître une décoration passée de mode, un environnement dégradé ou des aménagements pas toujours heureux.

Prenez en compte l’environnement du bien immobilier

Appartement ou maison, l’environnement reste déterminant lorsqu’on estime son logement. L’ensoleillement, l’exposition aux nuisances sonores, l’existence des commodités (commerces, écoles, hôpital) et la proximité des transports en commun ou des parkings fondent la valeur d’un bien, au même titre que ses caractéristiques intrinsèques.

Les diagnostics immobiliers sont aussi des critères pour évaluer un prix

Les données livrées par le dossier des diagnostics techniques sont elles aussi à prendre en compte. Un logement considéré comme une « passoire » énergétique ou ne répondant pas aux normes électriques en vigueur ne pourra prétendre au niveau de prix d’un logement BBC (bâtiment basse consommation) et répondant à la norme NF C 15-100. Dans un contexte où l’énergie est chère, l’absence de double vitrage ou la présence d’un système de chauffage énergivore tire immanquablement vers le bas l’estimation du bien.

Bon à savoir

Le montant de la taxe foncière peut, dans certains cas, être déterminant également. Celle-ci variant d’une commune à l’autre, parfois dans des proportions importantes, deux biens équivalents peuvent ne pas présenter la même attractivité du fait d’une différence marquée d’imposition.

Comment estimer mon appartement ?

Pour estimer son appartement, on prend en compte les caractéristiques de ce dernier et celles de la copropriété qui l’abrite. Au titre de l’appartement, il vous faudra tenir compte :

  • De sa surface.
  • Du nombre de pièces.
  • De l’état de présentation et de ses équipements.
  • De la nature de son système de chauffage.
  • De son exposition et sa situation par rapport au rez-de-chaussée.

La possession d’une cave, d’une place de parking ou d’un box fermé sont des atouts à prendre en compte. Au niveau de la copropriété, l’existence d’un ascenseurl’entretien des communs et des espaces verts, le montant des charges et les éventuels travaux votés en assemblée générale des copropriétaires sont déterminants. L’analyse de l’ensemble de ces critères et leur comparaison avec des appartements équivalents à la vente dans le même secteur, voire dans la même résidence, doivent vous permettre d’évaluer votre bien.

Comment estimer ma maison ?

Pour une maison, il faut bien évidemment prendre en compte :

  • Sa surface.
  • Le nombre de pièces.
  • La qualité de ses équipements.
  • L’existence et la dimension de ses annexes.
  • Les dimensions et les aménagements du jardin.
  • L’état de présentation générale, en termes d’entretien et de décoration, ainsi que la nécessité de conduire ou non des travaux de rafraîchissement, voire de rénovation.

La configuration des pièces est, elle aussi, importante. Dans le cas, par exemple, d’une maison avec un étage, une chambre, une salle d’eau en rez-de-chaussée, tendent à soutenir la valeur de celle-ci. À l’inverse, une maison dotée d’un escalier pentu ou souffrant d’une surface mal distribuée verra sa cote diminuer. Une véranda à vivre toute l’année et une piscine sont de vrais atouts qui gonflent le prix quand on doit estimer sa maison. La nature de l’assainissement et sa conformité sont aussi à prendre en compte. Lorsque la maison n’est pas reliée au tout-à-l’égout, le verdict du SPANC (service public d’assainissement non collectif) est non seulement obligatoire, mais déterminant pour l’estimation. La réhabilitation complète d’un assainissement non collectif entraînant une dépense de 10 000 à 15 000 €, une non-conformité pèse lourd dans cette dernière.

Ne surestimez pas le prix de votre logement

C’est souvent le village, la ville et même le quartier ou pâté de maison qui vous aidera à bien évaluer le prix de votre bien immobilier. Votre voisin d’immeuble a vendu son appartement à 250 000 € pour la même superficie mais il possède un balcon. De plus, il fait des travaux pour bénéficier d’un dressing et d’une buanderie. En rognant sur un grand couloir, il a conservé le même nombre de pièces. De votre côté, vous avez la même distribution de pièces mais ne possédez pas de balcon. Votre bien risque de ne pas atteindre le même prix de vente. Votre maison arbore de belles pierres apparentes, un beau jardin fleuri et une piscine, vous avez toutes les chances de mieux la vendre qu’un autre propriétaire du même village dont le bien ne possède pas tous ces atouts. Au-delà de la comparaison, il n’y pas de bien susceptible de mieux se vendre qu’un autre. Chacun séduira les personnes les plus concernées par votre bien. Néanmoins, le marché est tel qu’un prix surévalué freine les potentiels acheteurs à venir visiter. 

Conseils SeLoger

Les acheteurs potentiels s’inscrivent souvent aux alertes des sites de ventes immobilières. Ils définissent un prix bas et un prix élevé afin de ne pas voir leur boîte email submergée par des offres inadéquates. Si le prix est trop élevé, votre annonce ne sera pas lue.